国际化城市·国际化居住社区·中国房地产业

一 国际化城市需要国际化居住社区支撑

中国幅员辽阔，大国经济特点突出，改革开放促成了中国经济社会的高速发展。尽管各界对国际化城市概念的界定尚有较大分歧，但在新技术革命和全球化时代，中国融入世界的大潮不可逆转，中国出现数个国际化城市既具有必然性，也是中国综合国力增强的表现和条件。从目前看，中国内地最有条件成长为国际化城市的首推上海、北京、广州、深圳等各大城市。

国际化城市必须满足国际化社区、多元文化融合的需求。国际化居住社区是多元文化的重要载体和具体表现形式。一个国际化城市不仅要有吸引外部投资的优越环境，而且要为境外居住者提供良好的生活条件。另一方面，为境外居住者提供良好的生活条件，既是吸引、巩固、扩大外来投资的要求，也是建设国际化城市的前提。一个不能满足大量境外公民居住、生活需要的城市是不能称之为国际化城市的。从这种意义上说，浦东的国际化居住社区建设既是上海建设国际城市的重要支撑，也是上海建设国际化城市的重要步骤。

二 建设国际化居住社区要强调中国自己的创新

在我看来，所谓国际化居住社区，就是能够满足境外公民居住、生活需要的社区，因而能够吸引更多的境外公民来此居住生活。简言之：国际化居住社区是适宜境外公民生活的家园。居住社区建设要坚持以人为本的理念，坚持环保、节能、节水、健康等规划建设要求，满足安全、方便、舒适等生活要求，完善学校、医疗、购物、休闲、娱乐、对外交通、水电气信讯等配套设施。所有这些不仅国际化居住社区需要，而且国内居民居住社区同样需要。两者除了因收入水平不同，需求的质量、档次、结构不同以外，没有什么质的差别，而且随着中国公民收入水平的提高，两者差异将趋于缩小。中国公民与境外公民居住、生活需求的不同可能更多地表现在文化上，如精神慰藉（教堂和房屋造型）、语言文字、子女教育、生活物品的品种花色和服务种类、出入境便利、文化娱乐以及人际交往方面的特殊需要等。

基于以上认识，我认为，浦东国际化居住社区规划建设既要引进、吸收世界一流的规划机构和一流的规划思想，也要弘扬中国传统文化，保持中国民族特色，更要从中国人多地少的基本国情出发，注重中国自己的创新。包括在规划设计理念、建筑施工技术和装备、建筑材料研制和使用、室内装潢、日常用具设置、社区服务、小区物业管理、社区民主化管理等方面的创造和创新。

三 国际化居住社区要引领中国房产业发展的潮流

改革开放以来，中国房地产业发展迅猛，已成为国民经济的支柱产业。2003年中国房地产业投资超过1万亿元，占社会固定资产投资额的18.3%。未来几十年是中国国民经济持续高速增长和社会结构大变动的时期，也是城市化加速时期。2020年中国的城市化率将达到55%左右，城镇人口将增加2亿以上。住宅是耐用消费品，又是生活必需品，需求弹性大，价格弹性小，加之土地稀缺，既不能简单套用市场供求规律判断房地产市场，更不能用限制供给的措施实现供求平衡。随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，人均一间住房、户均一套住宅已成为多数城镇居民生活消费的第一需求。以城镇人均住宅使用面积达到目前浙江省平均水平计算，在2020年之前的17年内，全国住宅使用面积每年需求约6.9亿平方米，折合住宅建筑面积年均需求约9.2亿平方米，推算商品房面积则是11.2亿平方米，大约相当于2003年商品房竣工面积的2.9倍。所以房地产业的市场需求持续旺盛将不可逆转。中国房地产业在国民经济和社会发展中的地位将更加重要，中国房地产业的大趋势是供给不足，主要矛盾的主要方面是增加供给满足需求。

浦东在国内首次提出了国际化居住社区的概念、标准和目标，很可能预示着中国房地产业发展到了一个新的高度。所以我们期待，浦东国际化居住社区规划建设不仅要对提升浦东吸引力和竞争力发挥促进作用，为打造上海国际经济、金融、贸易、航运中心的核心功能区提供支持，而且能够为全国房地产业更加适应中国经济社会的发展需要、为全国房地产业的兴旺发达发挥示范作用。

本文系作者在“上海国际化社区建设论坛”上的演讲（2004年12月）