前言
全球化、市场化和分权化推动中国经济快速增长的同时，也促进了中国城市空间形态的转变。尤其是，工业化和城镇化的快速推进，使得中国土地利用格局和空间结构出现了前所未有的激烈变化。过去30年中国城镇发展的重要特征就是增长，从空间上说就是用地的倍增。据统计，从1981年到2014年，城市建成区面积由0.7×104km2增加到4.9×104 km2，是原来的7倍；各类工业区、新区规划面积达到7×104 km2，实际建成2.8×104 km2，占建成区面积的60%。然而，发展空间的快速扩张并没有带来发展效率的显著提升，过去30年中国的发展模式仍然是外延扩张式的。一方面，在资源环境约束不断强化的背景下，这种发展模式已经难以为继，迫切需要通过土地再开发和内涵挖潜，提升资源利用效率，落实环境友好型转变。另一方面，中国经济进入“新常态”发展阶段，在供给侧结构性改革成为推动经济发展新动力的背景下，通过产业升级和结构调整，引导新兴、低碳、循环经济型产业的发展已成为一个重要命题。因此，土地再开发和产业升级成为当前中国推进经济和城市发展的两个关键词。
土地再开发是伴随城市发展的一个必然过程，在国内外已有较多实践。在西方国家城市发展进程中，根据土地再开发的背景、组织形式以及开发内容的不同，土地再开发有不同的称谓或表达方式，如城市更新、城市再开发、城市再生和城市复兴等。土地再开发被认为是城市升级的必然发展过程，在城市基础设施和城市功能完善与优化、拉动相关产业促进城市经济持续发展以及促进城市社会事业发展与城市竞争力提升等方面发挥至关重要的作用。在国外土地再开发的实践中，存在着三种典型模式：一是以土地重划为特征的自上而下再开发模式（以德国和日本为代表），二是以城市绅士化为特征的自下而上再开发模式（以美国和英国为代表），三是以棕地再开发为特征的公私合作再开发模式（以美国和德国为代表）。总体来说，西方国家土地再开发经历了从以政府为主导，到以政府和开发商合作为主导，最后到现在以政府、开发商及社区三方伙伴关系为主导的三个阶段。
国内有关土地再开发的研究和实践始于城镇中心区的旧城改造。我国旧城区存在诸多问题，已无法适应快节奏的现代都市生活，也降低了城市的辐射功能，因此旧城改造是提升城市活力与效率的重要前提条件。我国旧城改造经历了从全拆重建到局部拆建和有系统的逐步修复相结合的过程，很多关于旧城改造的项目在一些大城市纷纷落地，如北京、上海和重庆等。旧城改造已经成为城市更新的重要途径，但仍存在开发模式简单、改造方式单一、历史文化保护不足等问题。
与城镇中心区相比，村镇地区土地利用问题更为突出，矛盾也更为尖锐。改革开放以来，村镇地区产业构成中的非农产业所占比重迅速上升，土地利用类型和结构作为社会经济活动的载体和产业生存发展的物质基础也日趋复杂多样。日益增长的商品交换和经济发展需求带来村镇产业的快速发展，并进一步促进了新集镇的诞生以及原有建制镇经济规模、人口规模和用地规模的扩张。在长期累积的人口压力和区域经济增长的共同驱动下，村镇发展过度注重经济利益的提升，一定程度上忽视了社会效益和生态效益的实现，使得村镇土地利用逐步显现出同城市建设用地边界演替、交互错杂；内部结构失衡、布局不合理、集约化水平不高；承载了大量“三高一低”（高投入、高能耗、高污染、低效益）产业；管理制度不完善、产权不清等问题。
近年来，村镇土地再开发已逐渐成为社会关注的焦点之一，主要原因包括：一是中国村镇地区粗放式的发展与城市地区发展极不协调，迫切需要通过再开发实现综合效益的提升；二是在耕地保护、基本农田保护和生态环境红线等约束下，村镇地区以往的发展模式对资源与环境保护带来了极大的压力，也迫切需要实现发展方式的转变。在推力和拉力的共同作用下，村镇土地再开发呈现积极发展的态势，各地出现了各具代表性的实践，如北京的“城中村改造”模式、广东的“三旧改造”模式、重庆的“地票”模式、天津的“宅基地换房”模式，这些实践都在一定程度上促进了村镇土地整治和城乡协调发展。
在实践的基础上，一些好的经验也不断得到总结，并被赋予制度和政策的含义。2009年12月，《深圳市城市更新办法》正式实施。根据以往旧城改造的法规政策和实践经验，该办法首次提出城市更新相关概念，除了明确旧工业区、旧商业区、旧住宅区等改造对象外，还将实践中的城中村改造也纳入城市更新范围。2016年1月，《广州市城市更新办法》正式实施，并依此成立了广州市城市更新局。作为全国首例，广州市城市更新局是城市更新工作的主管部门，负责全市低效存量建设用地的盘活利用和城市危破旧房的更新盘活，统筹协调全市城市更新工作。具体职能包括：制订城市更新配套政策；编制城市更新工作方案与计划；组织城市更新项目实施与监管；审核城市更新项目方案、统筹资金平衡；集中办理城市更新市级权限范围内的审批事项的服务工作；指导、协调、监督各区的城市更新工作。这些政策或制度设计凸显了土地再开发的重要性和紧迫性。
产业升级作为村镇发展面临的重要机遇，与村镇土地再开发具有密切联系。现有实践表明，村镇土地再开发可以通过明确村镇产业用地权属，优化土地利用结构和布局，进而提升产业用地利用效率；而产业升级也可以通过引入资源消耗少、环境污染小的新兴产业，实现产业的更新置换、结构调整、布局优化和产能提升，推动村镇土地再开发。然而，对于如何实现村镇土地再开发与产业升级互动互促仍然缺乏深入的研究。首先，针对村镇发展过程，现有研究缺乏对村镇土地再开发与产业升级内在机制的系统认识。虽然在实践中可以总结一些经验教训，但在理论层面仍然缺乏对其互动机制的总结和提炼。其次，村镇土地再开发规划和评估多套用城市规划方法，缺乏针对土地再开发过程中产业升级与置换的分析技术。
基于此，本书旨在从理论和技术两个层面系统分析产业升级视角下村镇土地再开发的系统复杂性和路径有效性，从而为产业升级推动村镇土地再开发提供理论基础和技术支撑。首先，在理论分析层面，探讨产业升级视角下村镇土地再开发的影响因素和制约因素，从而为技术研发提供理论基础。其次，在技术研究层面，以“淘汰落后产能—碳减排—循环经济—新兴产业置换”为思路，研发促进产业升级与村镇土地再开发的关键技术。最后，以广州市白云区为案例，开展技术应用示范研究，验证技术可行性和适用性，为技术推广提供参考。
本书第一章是绪论部分，论述了中国村镇土地再开发的背景及从产业升级视角研究村镇土地再开发的必要性和独特性，并进而提出了本书的研究框架和技术支撑体系。第二章和第三章分别综述了土地再开发的理论基础和国内外土地再开发的实践经验及启示。通过第二章和第三章的综述，不难看出土地再开发是实现土地资源高效利用和城市更新的重要手段，而产业升级与土地再开发具有相辅相成的关系。第四章至第七章是本书的理论研究部分，分别探讨产业升级、能源利用、资源使用、制度约束与村镇土地再开发的内在联系和影响机制，从而分析实现产业优化、碳减排、循环经济和机制创新的有效途径。第四章至第七章是本书的核心之一，是技术研发的基础。第八章至第十一章则顺应“淘汰落后产能—碳减排—循环经济—新兴产业置换”的技术思路，分别就产业升级下促进村镇土地再开发的四项核心技术开展研发。第八章研究在村镇尺度下构建指标体系评价工业企业产能，为淘汰落后工业产能提供技术支撑。第九章和第十章分别从碳排放和循环经济角度，评价村镇层面企业的资源与能源利用状况，为村镇地区产业升级与节能减排提供依据。第十一章则具体就如何在村镇地区引入新兴产业和如何开展新旧产业空间置换开展分析，为村镇引入符合区域发展的新兴产业提供技术支持。第十二章为技术示范部分，主要是为第八章至第十一章研发的四项技术提供实践机会，为进一步推动村镇土地再开发提供参考案例。
本书是国家“十二五”科技支撑计划课题“产业升级与结构调整的土地配置与调控技术研究（2013BAJ13B03）”的研究成果，由作者研究团队及相关合作机构共同完成。其中，第一章由罗芊和黄志基执笔，第二章由黄志基、罗芊、孔莹晖执笔，第三章由黎斌执笔，第四章由董瑶、周沂执笔，第五章由黄志基和金璐璐执笔，第六章由童昕执笔，第七章由黄志基执笔，第八章由广州市土地利用规划编制中心郑延敏、刘立等执笔，第九章由谭卓立和刘洁敏执笔，第十章由童昕执笔，第十一章由黄志基、周沂、李蕴雄、杨帆、李志斌、刘颖执笔，第十二章是全书的技术示范，由课题团队共同参与，由黄志基和李蕴雄整理汇总，第十三章由黄志基执笔。全书由黄志基、贺灿飞统稿。
限于作者的学识与能力，本书研究的深度和广度有待进一步深化。对书中不足之处，还望广大读者和学界同仁不吝指正。
作者
2016年5月16日于北京