一、投资

投资，是牺牲眼前消费，以期获得将来的收益并承担相应风险的经济行为。

1．投资的层次

居民的日常投资活动，从投资的难易程度和对投资的理解不同，可以分为三个层次。

（1）初级投资

即居民最简单的投资，如我们日常生活中的定期储蓄、购买规范的基金和各种正常途径发行的债券，以及银行的保本理财产品等。这些资金被银行和投资公司以及企业用来从事金融和生产等活动。

除此之外，购买规范的保险、国债、外汇、贵金属（金、银）及其制品和首饰等，都是初级投资。

初级投资简单易行，风险小，获利稳定，但有可能抵御不了通货膨胀的蚕食。

（2）中级投资

居民的中级投资活动，包括不动产投资，如住宅、酒店式公寓、门面房和分割商场产权等，还包括珍稀邮票、翡翠、玉石、古董字画、红木家具和在证券交易所上市流通的企业股票等。

住宅投资，主要是以居住为主，如果是期待出租赚钱或以房价上涨卖出赢利，需要重点考虑住宅所在城市和小区的位置。

酒店式公寓投资，除了考虑酒店所在城市以及酒店在城市的位置，开发商的开发实力和信誉度也是要着重考虑的。

门面房投资，要重点考虑门面房的位置，对未来出租率的预测非常重要，要防止门面房空置。

分割商场产权投资，对商场未来的运营能力要有风险预测，对开发商的开发实力和信誉度更要着重考虑。

（3）高级投资

投资到了一定的层次，如产权投资（包括固定资产产权和股票产权）、品牌投资（包括打造品牌）和人才投资，我们把这种投资定义为高级投资。

2．投资的资产配置

对大多数中国家庭来说，房价跌30%比股票跌60%对家庭净资产的折损要大，特别是对于一线城市的中产阶级来说。在中国，过去15年决定家庭财富级别的关键是你什么时候买的房、有几套房，未来5～10年依然如此。但以前是决定了向上的弹性，未来是决定资产结构的风险。

正规银行保本理财产品有2.5%（可随时赎回）左右的收益，还有的有5%左右（固定天数赎回）的理财收益。这些较为稳定的收益，即使不能增值，至少可以保值。

因此，合理的资产配置对于投资来说是非常重要的。表2-1显示各种资产的各项参数对比。

3．投资收益率

诺贝尔奖奖金池的投资收益率是相当可观的，这是世界顶级投资专家的杰作。从全球角度来看，艺术品与不动产、有价证券并称为三大投资品类。

诺贝尔奖奖金池的投资案例

诺贝尔奖设立的初期，1883年奖金池只有980万美元；到了2011年，奖金池资金高达9.01165亿美元，这还不算每年颁发给诺贝尔奖获得者的资金。这些年来，诺贝尔奖奖金池资金是如何将资金保值增值的？主要靠投资。其投资比例为：

（1）50%资金投资成长性好的股票；

（2）20%资金投资固定资产（不动产、酒店）；

（3）30%资金进行另类投资（大宗商品、原油、字画、古董……）。

诺贝尔奖奖金池的成功投资，不仅使得其资金保值、增值，还避免了通货膨胀的蚕食。

房产的投资回报率，是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。投资房产的财富回报，无非是期待增值和期待过程中的房租收入。增值与否是未知数，但可抵御通货膨胀的蚕食。因此，出租收益是投资房产的重要营业收入。

（1）房屋出租收益分析（见表2-2）

房子出租的价格，一般认为，出租30年以上收回成本，其房产价格有泡沫。房价泡沫组成来自于土地价格及房价；出租20年收回成本，该房产具有投资价值；出租15年收回成本，其投资收益是可观的。日本房产市场泡沫最严重的时候，其租金需要80年才能收回成本。日本房产市场泡沫破灭，最直接的原因是土地价格的回落。

而中国今天三、四线城市的房价，按照出租收益计算，20年收回成本，基本不成问题。关键是有多少人去租房子，如果房子租不出去，投资收益还是不理想。因此，发展经济为百姓提供更多就业岗位和就业机会，显得尤其重要。

（2）房产投资出租率计算方法

销售比较法。拟投资房产与市场可比房产的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比房产；同时，需要考虑可比房产的不可移动性、独一无二性，以及客户的偏好、房产市场的不完全竞争等因素。

总租金数法。将拟投资房产总租金数与自己所要求的进行比较，也可在不同房产间进行比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。其公式为：

总租金数＝投资价值/第一年潜在租金收入

总资本化率分析法。营业净收入是扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该方法与总租金数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。其公式为：

总资本化率＝第一年的营业净收入/投资价值

初始投资收益率分析法。初始投资是总投资额扣除贷款部分后的自备金。大多投资者都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响，较前几种方法更为完善。其公式为：

初始投资收益率＝第一年税前现金收入/初始投资

租金回报率分析法（无贷款）。这种方法算出的比值越大，表明越值得投资。其优点是考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。缺点是没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。其公式为：

租金回报率＝（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价

租金回报率分析法（有贷款）。优点是考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法（无贷款）适用范围更广，可估算资金回收期的长短。缺点是未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。其公式为：

租金回报率＝（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）

内部收益率法。该方法的优点是考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素，可以与租金回报率结合使用。

该方法判断房产的投资价值是以今天的数据为依据推断未来。未来租金的涨跌是个未知数，市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能。

作为投资，投资者更要关注收益与风险，内部收益率法最大的优点是通过分析可以发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，能否准确预测租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。其公式为：

内部收益率＝累计总收益/累计总投入

15年回报法。该方法是用一个简单的投资公式评估房产的投资价值，这是国际上专业理财公司评估物业投资价值常用的简单方法。其公式为：

房产年收益×15年＝房产购买价（则认为该房产物有所值）

房产年收益×15年＞房产购买价（则表明该投资项目尚具升值空间）

月租金衡量法。这是中国民间流传的一种简单、便捷的方法，用来评估房产的投资价值。其公式为：

房产月租金＝房产每平方米单位价格×房产面积/100（则物有所值）

房产月租金＞房产每平方米单位价格×房产面积/100（表明该投资项目尚具升值空间）

投资房产的收益，正常应该是靠房租收入。如果靠房子涨价，也应该有合理的涨价幅度，能抵御通货膨胀即可。过高的房价涨幅，有可能是货币发行过多所致。

因此，政府应该合理引导房产投资，鼓励资金持有者投资房产。目前，民间储蓄率很高，主力是居民储蓄，已经接近50%，其次是企业储蓄。其他国家的居民储蓄只有百分之十几，甚至更少。在中国不太成熟的资本市场里，很多资金在购买银行理财产品。很多城市发生了非法集资使百姓损失惨重的案例。因此，加大宣传，鼓励居民投资房产，是值得认真操作的事情。