第三节　预告登记

第八十五条　【不动产预告登记的情形及其效力】有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：

（一）商品房等不动产预售的；

（二）不动产买卖、抵押的；

（三）以预购商品房设定抵押权的；

（四）法律、行政法规规定的其他情形。

预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

【相关规定指引】

《物权法》第20条（P409）；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第4条（P413）； 《房屋登记办法》第67条、第68条（P445）；《土地登记办法》第62条（P439）。

【条文解析】

一、预告登记的概念、性质与功能

（一）预告登记为暂时限制登记权利人处分权的登记类型

预告登记，是指当事人就物权变动签订协议后，为保障将来能够确定地取得物权，按照约定向登记机关办理登记，从而暂时限制登记权利人处分权的登记类型。

（二）预告登记具有从属性

由于预告登记的功能在于担保物权能够在将来按照双方的约定确定地实现，因而预告登记的效力从属于债权的效力，如果双方协议因被撤销、被认定为无效等原因解除或终止，则预告登记随之失去效力。

（三）预告登记具有物权和债权的双重属性

预告登记的物权性，体现为办理预告登记后，登记权利人对该不动产的处分权被暂时限制，且当登记权利人因破产或强制执行时，预告登记权利人优先于普通债权受偿或可以排除强制执行；预告登记的债权性，体现为预告登记权利人在法律上尚未取得物权，不能对物实施直接的支配，只能作为债权实现的一种担保方式而存在。

（四）预告登记的担保功能与物权变动的模式有关

对于采登记生效主义的物权类型，受让人与转让人签订物权变动的协议后，因为某些原因（如房屋尚未建成）尚不具备办理物权转移登记的条件时，自合同签订之日起至前述条件成就之日止，有一段时间差，转让人可能在这一段时间里“一物二卖”，从而导致受让人的债权目的落空。有鉴于此，通过采用预告登记向第三人公示的方式，来暂时切断转让人再行转让的物权效力，从而确保在先债权的实现。

二、可以申请预告登记的情形

（一）预告登记可保护商品房预购人的利益

在商品房预售情形中，由于交易标的物是期房，故尚不具备房屋所有权初始登记的条件，但面对变化不定的市场行情，处于经济和信息优势的房地产开发商经常“一房二卖”，损害商品房预购人的利益，因此有必要办理预告登记。《实施细则》第86条对预购商品房的预告登记作出了专门的规定，在此不赘。

（二）预购商品房抵押预告登记业已十分普遍

在房价高企的今天，购房人往往需要向银行贷款，才能有足够的资金购置商品房，但是又没有其他的不动产能够为银行贷款债权提供担保，于是购房人在预购房屋时，与银行签订借贷合同，同时办理预购商品房抵押权预告登记，一旦购房人通过贷款购得房屋并办理完所有权转移登记之后，原来的抵押权预告登记就正式转为抵押权登记。

（三）凡债权处分行为生效与物权变动登记有时间差则均可预告登记

概言之，凡是当事人就物权变动达成的协议合法有效，且其意欲发生的物权变动（包括物权的设立、转移、变更、消灭）是基于一种具有登记能力的物权，那么，只要该协议生效与作为该协议内容的物权变动登记之间存在时间差，则均可申请预告登记，以保障债权在将来能够确定实现。

【典型案例】

甲银行股份有限公司分行诉王某等借款合同纠纷案[3]

【裁判要旨】

《中华人民共和国物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记制度的目的是保障债权人将来实现物权的权利，该权利赋予物权以对抗第三人的效力。抵押预告登记是预告登记中的一种，实际上就是将未来将要取得的房屋所有权办理预抵押，以提前获取贷款。但由于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的抵押权效力。因此，合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续的，银行不可主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。

【案情简介】

2010年11月17日，原告甲银行股份有限公司分行与乙房地产公司签订《个人住房按揭贷款合作协议书》一份，约定：原告甲银行股份有限公司分行同意对乙房地产公司开发建设并依法销售的该市洛城水韵园1区、3区楼宇的购房人提供按揭贷款；乙房地产公司同意对每一位购买该市洛城水韵园1区、3区楼宇的购房人提供无条件、不可撤销的连带责任保证；保证范围为借款本息、罚息及原告为实现债权发生的费用（包括处分抵押物费用等）；保证期间自原告与借款人签订借款合同之日起至乙房地产公司为购房人办妥房屋所有权证、土地使用证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属文件交付原告保管为止。

2011年1月27日，原告甲银行股份有限公司分行与王某、周某（夫妻关系）签订《个人购房借款（综合）合同》一份，约定：（一）原告借给王某94万元用于购买无锡市洛城水韵园2－2－302房产，借款期限为4年，采用浮动利率。（二）王某、周某以上述房产作为抵押担保。（三）王某在合同期内未按约还本付息，致使原告追索的，由此产生的包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用由王某承担。

2011年2月21日，原告甲银行股份有限公司分行发放上述借款。之后，双方就房产办理了抵押预告登记手续。自2011年10月起，王某未按期足额还本付息，尚欠借款本金817513.8元及相应利息。原告遂提起诉讼。

审理中，王某、周某于2012年3月23日归还借款本息105000元，尚欠借款本金734498.56元及相应利息4228.84元（计算至2012年3月27日）。乙房地产公司表示，抵押房产属预购商品房，已取得预售许可证，目前尚未竣工。

【裁判理由】

法院认为：

原告甲银行股份有限公司分行与王某、周某签订的个人购房借款（综合）合同合法有效。合同履行中，王某未按期足额还本付息，已构成违约，原告有权按个人购房借款（综合）合同约定宣布借款提前到期，要求王某立即清偿借款本息及相关费用。

个人购房借款（综合）合同约定原告追索债权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用由王某承担，现原告主张为实现债权已实际支付的律师代理费25449元，符合约定，予以支持。王某与周某系夫妻关系，上述债务应认定为夫妻共同债务，二人应承担共同清偿责任。

合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，原告亦未取得房屋他项权证，原告主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。

根据商品房销售贷款合作协议书，乙房地产公司与原告形成合法有效的保证合同关系，商品房销售贷款合作协议书约定：“保证期间自原告与借款人签订借款合同之日起至某某公司为购房人办妥房屋所有权证、土地使用证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交付原告保管为止”由此，乙房地产公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，乙房地产公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。乙房地产公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。

遂判决：其一，王某、周某共同归还原告借款本金人民币709174.53元及相应利息，息随本清。其二，王某、周某共同支付原告律师代理费人民币25449元。其三，乙房地产公司对上述第一、二项还款承担连带责任。乙房地产公司承担保证责任后，有权向王某、周某追偿。其四，驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，各方未上诉。

【实务指引】

预售房屋抵押预告登记，是指房屋预购人以尚未办理所有权转移登记的房屋为他人办理的预告登记。在性质上，不动产抵押权预告登记的目的，在于将来确定地取得抵押权，但在预购人办理“过户”登记之前，预购人既未取得所有权，也不享有对该不动产的处分权。

如果该房屋是期房，则物权甚至尚未设立，根本不存在物权处分的逻辑前提。因此，在抵押登记正式办理前，抵押预告登记权利人只能主张自己的债权，无权主张抵押权。

第八十六条　【预购商品房预告登记及不动产转移预告登记】申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：

（一）已备案的商品房预售合同；

（二）当事人关于预告登记的约定；

（三）其他必要材料。

预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。

申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。

第八十七条　【不动产转移预告登记所需材料】申请不动产转移预告登记的，当事人应当提交下列材料：

（一）不动产转让合同；

（二）转让方的不动产权属证书；

（三）当事人关于预告登记的约定；

（四）其他必要材料。

【相关规定指引】

《城市商品房预售管理办法》第10条（P460）；《房屋登记办法》第69条、第70条、第72条（P445）。

【条文解析】

预售登记备案与预告登记存在以下区别：

一、法律属性不同

预售登记备案制度是一种行政管理制度，而预告登记制度是不动产登记制度，因此两者的法律效力也不一样。

预告登记在法定期限内具有一定程度的物权公示效力，而预售登记备案只具有债权合同公示效力，购房人如想进一步取得更强的公示效力，必须在合同登记备案之后再进行预告登记。

二、申请主体不同

预售登记备案由开发商单方申请，这一要求具有强制性。换言之，它是开发商的一项法定义务，开发商如不履行该义务将会受到行政处罚；而预告登记是在双方合意之下申请的，不具有强制性。在双方达成合意后可以申请登记，也可以不用申请预告登记；双方达成合意后如果开发商不按照约定与购房人一起申请时，购房人也可以单方申请预告登记。

三、适用范围不同

预售登记备案只是适用于商品房预售合同，适用范围较窄；而预告登记则适用于预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等多种情况，适用范围较宽。

四、实施顺序不同

预售登记备案行为在前，而预告登记在后。预售登记备案源于1995年起实施的《城市房地产管理法》。而预告登记起源于2007年10月起实施的《中华人民共和国物权法》。 《中华人民共和国物权法》实施之后，特别是2008年7月《房屋登记办法》实施后，预售登记备案制度的作用主要是和预购商品房预告登记制度相衔接，要办理预购商品房预告登记就必须要有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。

【典型案例】

房屋预售登记备案不具备物权公示效力[4]

【裁判要旨】

房屋预售登记备案，在实践中能够发挥一定的防止“一房二卖”的作用，但是并不能因此认为该制度就是一种物权登记制度，更不能认为其与预告登记制度具有同等的法律效力。已经进行房屋预售登记备案的房屋，第三人仍可能善意取得所有权。

【案情简介】

2004年6月24日，S房地产开发公司为制造楼盘热销假象，请M广告公司配合签订购房合同，并与M广告公司职员刘某签订了《商品房买卖合同》，将其在北京开发的Q小区内某号房屋出售给刘某。6月25日，该城区不动产登记部门办理了有关《商品房买卖合同》预售登记备案手续。但Q小区建成竣工后，S公司并未让刘某办理该房屋入住手续。

2005年S房地产公司将本案涉案房屋又出售给李某，12月，李某入住该房屋。2007年9月，S房地产公司取得Q住宅小区整体楼房初始登记的《房屋所有权证》。2010年1月，S房地产公司向李某出具证明，承诺于2010年6月30日前将其房屋产权办理完毕。然而，S房地产公司并未如期办理本案涉案房屋产权转移登记手续。

2010年，李某将S房地产公司诉至法院，要求其办理过户手续。2010年11月，法院判决李某胜诉。其后S房地产公司没有履行判决内容，2011年，在法院强制执行过程中，不动产登记部门向法院提出涉案房屋存在S房地产公司为刘某办理的预售登记备案，故法院执行程序受到影响。李某得知这一情况后，又向法院提出行政诉讼，请求撤销被告对涉案房屋做的预售登记备案行为。

【裁判理由】

由于不动产登记部门在行政诉讼过程中根据法院有关执行手续，为李某办理了涉案房屋的产权转移登记手续，李某主动申请撤回起诉，法院裁定：准予李某撤诉。

【实务指引】

一、预售登记备案没有物权的公示效力

（一）商品房预售合同登记备案公示的是特定的债权债务关系

根据1995年1月起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同；预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。2001年8月，修正后的《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。

上述法规和规章均是本案中预售登记备案行为做出时有效的法律文件。根据这些规定，预售登记备案行为仅在商品房买卖合同双方之间发生有关法律效力，如未办理，不动产登记部门仅可对房屋销售方的开发商进行行政处罚。

预售登记备案制度并不是一种独立的物权登记类型，它的法律价值只在于通过行政管理的手段来保护商品房交易的安全，更好地保障商品房买卖合同目的实现。通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示当然不具有物权的公示效力，只是使疏于办理预告登记的购房者又获得了另一层保障。

（二）商品房的预告登记旨在保障预购房屋能确定地取得房屋所有权

商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政法义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。是否登记备案既不能影响商品房买卖合同的效力，也不能对合同之外的第三方产生物权公示效力。尽管预告登记在司法实务中容易与预售登记备案制度混淆，但二者的法律属性是不同的。

2007年10月实施的《中华人民共和国物权法》第20条的规定，是预告登记制度的法律基础。2008年7月实施的《房屋登记办法》第68条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”可见，预告登记属于不动产物权登记制度中的一种，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，而是旨在保障将来实现债权。

预购商品房的预告登记，就是为了使预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定地取得房屋所有权。所以，预购人想要在将来确定地实现物权，就应该在合同登记备案之后的法定期限内再进行预告登记。应当明确的是，预告登记制度虽具有一定的物权公示效力，但其毕竟不是一种真正完全意义上的物权登记。现行法律对其期限限定为3个月，超过法定期限后，预告登记便失去法律效力。

二、“预告登记”会因超过法定期限而丧失法律效力

以本案为例可见，被诉预售登记备案行为发生于2004年，当时《中华人民共和国物权法》还没有颁布，因此当时只有预售登记备案制度而没有预告登记制度。所以，被诉预售登记备案行为只是开发商单方对《商品房买卖合同》进行的一项债权公示行为，根本不发生物权公示效力，也不会对有关商品房买卖合同效力产生影响。

即使其发生在《中华人民共和国物权法》实施以后，且能够自动赋予本案被诉预售登记备案行为以所谓“预告登记”的法律效力，则到本案行政诉讼发生时，仍然会由于被诉预售登记备案行为已经超过法定期限而丧失了此种效力。

案涉开发商在2007年9月取得有关住宅小区整体楼房的初始登记，自那时起开发商就已经能够对与刘某签订的《商品房买卖合同》办理涉案房屋所有权转移登记，因此法律法规所谓“预告登记”的3个月法定期限，也就应从此时起算。鉴于案涉开发商并未在有关期限内进行所有权转移登记，故其也会因超过了法定期限而丧失原有的法律效力。

第八十八条　【抵押预告登记及预告登记的注销】抵押不动产，申请预告登记的，当事人应当提交下列材料：

（一）抵押合同与主债权合同；

（二）不动产权属证书；

（三）当事人关于预告登记的约定；

（四）其他必要材料。

第八十九条　【可申请注销预告登记的情形】预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：

（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；

（二）债权消灭的；

（三）法律、行政法规规定的其他情形。

【相关规定指引】

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第5条（P413）；《房屋登记办法》第73条（P445）；《条例》第14条第2款（P417）；《土地登记办法》第62条第3款（P439）。

【条文解析】

一、预告登记申请方式的原则性规定及例外

《实施细则》第85条、88条规定，申请预告登记应“按照约定申请”或者提交“当事人关于预告登记的约定”，这意味着，办理预告登记时，原则上应该由当事人双方共同作出申请的意思表示。如果双方虽已约定了预告登记，但一方随后反悔的，另一方不能单独申请预告登记，因为此时已经属于违约争议的范畴，守约方需通过起诉或仲裁，请求对方实际履行配合办理预告登记的合同义务。

但是，房地产开发商在与预购人签订了商品房预售合同后，又不履行配合预购人共同办理预告登记之义务的，预购人能否单独申请预购房屋预告登记?

《实施细则》第86条第2款规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”故商品房预售情形属于前述申请规则的例外。这一例外规则的合理性在于：房屋预售合同登记备案制度已经要求开发商与承购人签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，这是一种行政法上的强制义务，目的就在于防止开发企业“一房二卖”，故大多数情况下，只要签订了商品房预售合同，房地产登记部门就很容易通过预售合同备案系统获取该笔交易的信息，所以，即便开发企业违背诚信，不愿再配合办理预告登记，登记机构也可在预购人单独提交预售合同后，直接便捷地确认申请的真实性，进而为其办理预告登记。

二、预告登记转为本登记时不改变原登记顺位

预告登记的消灭，包括预告登记因转为本登记而消灭，以及预告登记因失效而消灭两种情形。前一种情形直接转为本登记，无需办理注销登记；后一种情形需要办理注销登记。

根据《中华人民共和国物权法》第20条第2款的规定，预告登记自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，自能够进行不动产登记之日起3个月内申请本登记的，预告登记自然失效，且无需办理注销登记。值得注意的是，预告登记转为本登记时，权利的种类和顺位均不因本登记的顺位先后而有所变动。例如，某不动产上先前依次办理了A、B两个抵押权预告登记，后同时具备本登记的条件，B在具备本登记办理条件后的第20天办理了本登记，A在具备本登记办理条件后的第30天办理了本登记，但是A、B两个预告登记转为本登记后的权利顺位，仍然是A在前，B在后。

具备本登记的办理条件后，是否转为本登记，是预告登记当事人意思自治的范围，因而登记机关无权主动办理本登记。也正因如此，本登记应当由当事人双方共同申请，如果一方违反约定不愿配合，另一方不能直接单独申请本登记，只能通过司法途径，最后持生效裁判文书办理本登记。

【典型案例】

某市甲电器公司诉乙银行扬中支行预告登记抵押权确权纠纷案[5]

【裁判要旨】

抵押权的预告登记旨在使登记权利人待将来转为正式抵押权登记后，能够对抵押物享有优先受偿的权利。依据法律规定，从房屋办理产权证时起，预告登记权利人应在3个月内申请办理正式的抵押权登记手续，未办理的预告登记失效。尽管抵押权的预告登记不具备正式抵押权的优先受偿效力，但如果预告登记权利人已在规定期限内申请正式登记，且非因登记权利人自身原因导致未能进行正式登记的，不能视为预告登记失效，登记权利人应享有优先受偿权。

【案情简介】

原告：某市甲电器有限公司

被告：中国乙银行股份有限公司扬中支行

2008年6月28日，蒋某、陆某预购某市某投资置业有限公司开发的水上国际花城西4幢301室的商品房于2008年11月25日办理了预购抵押登记手续。2008年12月4日，房管部门向蒋某、陆某发放了该房屋的产权证。2008年12月8日，蒋某、陆某因拖欠债权人高某的债务，该房屋被法院查封。后被告在申请办理正式房产抵押登记手续时，房管部门以该房屋被法院查封为由，未予办理。2010年10月20日，该市人民法院在处理蒋某、陆某欠高某、原告镇江市甲电器有限公司等人债务时，以被告享有优先抵押权为由，先行支付给被告298035.23元。其余款项扣除相关拍卖费用后，以14.96％系数偿还原告64746.88元。原告对该分配方案提出书面异议，该市人民法院作出裁定予以驳回。原告等五位债权人不服，向中级人民法院提出复议申请，中级人民法院认为包含原告在内的5位申请执行人可以在收到通知之日起15日内，以中国乙银行股份有限公司扬中支行为被告向法院提起诉讼为由，撤销了该市人民法院作出的裁定。原告据此向该市人民法院提起诉讼。

【裁判理由】

该市人民法院一审认为：

被告与蒋某、陆某就本案讼争的房屋在2008年11月25日已在房管部门办理了预购抵押登记，并且在2008年12月4日办理了产权登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。根据本案的相关情况，2008年11月25日，被告乙银行扬中支行在办理了预告抵押登记后，本案所讼涉房屋于2008年12月4日已办理了产权登记，但银行未能及时办理正式房屋抵押权手续，预告登记失效。

据此，该市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款、第128条、《中华人民共和国物权法》第20条和《城市房地产抵押管理办法》第34条第2款的规定，判决：

被告对原属蒋某、陆某位于该市三茅镇水上国际花城西4幢301室房产不享有抵押权。

上诉人乙银行扬中支行不服上诉。

二审法院查明的事实与一审一致，认为：

第一，一审法院将本案的案由确定为担保合同纠纷，但本案的上诉人与被上诉人之间不存在担保合同，本案是确认预告抵押登记是否仍然有效的确权纠纷，因此，本案案由应定为预购商品房抵押预告登记的预告登记抵押权的确权纠纷。

第二，被上诉人答辩称，上诉人是否申请办理正式的抵押登记证据不足，市人民法院和中级人民法院的生效裁定均已查明上诉人已在法定的期间内向房管部门申请办理抵押登记手续，该市人民法院也向房管部门当时的经办人员进行了核实，被上诉人的该抗辩理由不成立。

第三，预告登记的效力在于赋予预告登记的请求权以物权的效力，体现在预告抵押登记上就是预告抵押登记物上的优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第20条第2款的规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，预告登记权利人应承担自己怠于申请正式登记的不利后果。结合本案，当事人在法律规定的3个月内向登记部门申请了正式抵押登记，只是因预告抵押登记的房屋在领取产权证后被法院查封而未能办理正式抵押登记，未能办理正式抵押登记的原因是申请人之外的原因，未办理正式登记的不利后果不应由申请人承担，所以应认定预告抵押登记仍然有效，预告抵押登记权人仍然具有优先受偿权。

综上，一审判决适用法律错误，应予改判，判决如下：

一、撤销该市人民法院（2010）扬商初字第331号民事判决。

二、驳回该市甲电器有限公司要求确认中国乙银行股份有限公司扬中支行对原属蒋某、陆某位于该市三茅镇水上国际花城西4幢301室房产不享有抵押权的诉讼请求。

【实务指引】

《中华人民共和国物权法》第20条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。可见，权利人应在领取产权证后的3个月内申请办理正式的物权变动登记和抵押登记，超过3个月未办理的，预告登记权利人承担怠于申请正式登记的不利后果。但是不可归责于申请人的原因除外。在上述情况下，当事人申请正式抵押登记未超过法律规定的期限，只是因法院查封未能办理。这当然是申请人之外的原因，不应由申请人承担不利的后果，故其预告抵押登记应当仍然有效。