第八章 附则
第一百零五条 【过渡性规则】本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。
不动产登记过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作，按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。不动产登记过渡期后，由国土资源部负责指导农村土地承包经营权登记工作。
第一百零六条 【不动产信托登记】不动产信托依法需要登记的，由国土资源部会同有关部门另行规定。
第一百零七条 【军队不动产登记】军队不动产登记，其申请材料经军队不动产主管部门审核后，按照本实施细则规定办理。
【相关规定指引】
《物权法》第10条第2款、第22条（P408、409）；《条例》第33条（P419）。
【条文解析】
一、政府颁发的不动产权属证书“不变不换”
在不动产统一登记制度实施以前颁发的各类不动产权属证书，继续有效。具体是指，除权利人因不动产权利发生变更、转移需要登记并发新证外，其他原来颁发的权属证书的效力，不受《条例》及其《实施细则》生效的影响。这一规定的意义在于，此次不动产登记制度改革，引起了社会公众的广泛关注，不少群众对于新制度缺乏了解，担心自己持有的证书失效。为了明确回应这种担忧，国土资源部在《实施细则》中特意作出了这一规定。
从“法不溯及既往”的原则来看，行政相对人在当初领取各类不动产权属证书时，对证书效力持久性的信赖应当得到法律的保护；从便民原则来看，制度改革的目的应当是减轻人民群众的负担，而非增加人民群众的负担。如果《实施细则》的施行导致原有的权属证书失效，则权利人不得不重办证书，这无疑是在增加群众的负担。
二、过渡期内的农村土地承包经营权统一登记
在实行不动产统一登记制度之前，我国不动产登记的职能部门相当分散。而在此次《条例》实施以后，各部门都需要将不动产登记信息移交国土资源部，登记发证工作也由国土资源部统一负责。但职能调整、机构整合、资料移交需要一定的过渡期，农村土地承包经营权的登记发证工作更是如此，而且还具有相当的特殊性。原因在于，近些年来，党中央和国务院高度重视三农工作，连续出台了一系列政策性文件，其中不少涉及原有土地制度的突破和新制度的试点，这些工作都一直由农业部门主导。2013年，中共中央、国务院颁布《关于加快发展现代化农业进一步增强农村发展活力的若干意见》，其中提出要开展农村土地确权登记颁证工作，妥善解决农民承包地块面积不准、四至不清的问题。之后，中共中央、国务院又接连印发了多个关于农村土地承包经营权确权颁证的文件。为了使不动产统一登记制度与这些政策文件的精神相衔接，同时保持农村土地承包经营权登记发证的连续性，目前不宜将将该项工作纳入不动产统一登记制度之中。
三、不动产信托和军队不动产登记要特殊优于一般
军队住房由于其特殊的情况，不动产登记信息历来未被纳入地方住房和城乡建设系统的产权登记备案系统，其不动产登记发证工作，由住房和城乡建设部配合解放军总后勤部拟定关于军队住房制度改革的总体方案。[1]
对于不动产信托的法律规范，主要有《中华人民共和国信托法》《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（银监办发［2010］54号）、《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（银监办发［2010］343号）等相关规定。
【典型案例】
宁波市某集团股份有限公司与市住建委登记上诉案[2]
【裁判要旨】
不动产被征收的，原不动产物权在征收决定生效时发生转移。根据《房屋登记办法》第22条的规定，房屋已被依法征收，原权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。《条例》第22条虽未明确将此种情形列入“不予登记”的范围，但《房屋登记办法》并未与其冲突，因而继续有效。
【案情简介】
2015年4月13日，上诉人向被上诉人提出房屋更正登记申请，要求将坐落于宁波市江东区中山东路492－506号1幢＜2－1＞房屋的用途由办公更正为商业。同月15日，被上诉人向上诉人作出《不予登记决定书》，认为上诉人申请登记的房屋已于2014年8月20日由宁波市江东区人民政府作出《宁波市江东区人民政府房屋征收决定书》（东政房征决 ［2014］第3号），依法予以征收。根据《房屋登记办法》第22条第5项“房屋已被依法征收，原权利人申请登记的”，房屋登记机构应当不予登记的规定，决定不予登记。
一审法院经审理认定，2008年9月26日，原宁波市房管局向原告核发了M号、N号房屋所有权证，房屋设计用途为办公。2014年8月20日，宁波市江东区人民政府作出房屋征收决定，涉案房屋在征收范围内。原告对M号房屋登记行为不服，于2014年12月24日向原审法院提起行政诉讼，但于终审中被裁定驳回起诉。2015年2月27日，原告向被告提出申请，要求将M号、N号房屋所有权证记载的用途变更为商业。2015年3月16日，被告作出《信访事项不予受理告知单》，对原告的申请不予受理。2015年4月7日，被告作出《告知书》，认定《信访事项不予受理告知单》已失效，原告可以持相关材料到宁波市房产交易中心依法提出登记申请。2015年4月13日，原告向被告提出前述申请，同月15日，被告作出《不予登记决定书》，对原告的申请事项不予登记，并于次日将该决定书送达原告。
【裁判理由】
一审法院认为，在原宁波市房产管理局被撤销后，住建委作为职权继受部门，具有管辖本辖区内不动产登记的职能。根据《中华人民共和国物权法》第28条的规定，房屋征收决定生效后，原所有权人基于原房屋的物权已然消灭。故被告对作为原房屋所有权人的原告提出的登记申请作出不予登记决定，符合《房屋登记办法》第22条第5项的规定。原告提出，其于2015 年2月提出申请，被告于2015年4月才作出回复，存在不作为。对此，原审法院认为，案件审查对象系被告针对原告于2015年4月13日提出的更正登记申请所作的决定，故被告之前行为是否合法不属案件审查范围。据此，被告作出被诉不予登记决定，认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第69条的规定，判决驳回原告诉讼请求。
上诉人上诉称：一、《中华人民共和国物权法》第31条规定，依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。据此，即使涉案房屋已被征收，在依法办理注销登记之前，不发生物权转移的效力，上诉人仍拥有该房屋的物权。原审法院认定上诉人对涉案房屋的物权已因征收决定的生效而消灭，适用法律错误。二、《条例》第22条规定了登记机构应当不予登记的几种情形，其中并不包括因房屋征收而不能予以登记。因此，《房屋登记办法》第22条第5项的规定与上位法《条例》的规定不一致，不应适用于本案。
二审法院经审查，对原判认定的事实本院予以确认。
二审法院认为，被上诉人作为城市房屋产权产籍管理部门，具有对辖区内房产登记业务进行管理的法定职权。根据M号房屋所有权证记载，涉案房屋设计用途为办公。涉案房屋已由宁波市江东区人民政府于2014年8月20日作出东政房征决［2014］第3号房屋征收决定予以征收。上诉人于2015年向被上诉人申请涉案房屋的用途更正登记。《房屋登记办法》第22条第5项明确规定，房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。被上诉人据此对上诉人作出被诉不予登记决定，于法有据。
综上，二审法院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第89条第1款第1项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。
【实务指引】
一、我国不动产登记形成了新、旧法共存的格局
在《条例》及《实施细则》颁布以前，关于不动产登记的规定相对散乱，且多以部门规章或者规范性文件的形式存在，各个规范之间存在诸多不一致的地方。有鉴于此，《条例》第35条后句作出强调性的规定：“本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。”而《实施细则》更是在全面把握先前系列不动产登记规范的基础上，对《条例》作了进一步细化。
先前对不动产登记作出规定的行政法规或部门规章主要有《房屋登记办法》《土地登记办法》《房屋登记簿管理试行办法》《土地登记资料公开查询办法》《中华人民共和国森林法实施条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国渔业法实施细则》《海域使用权登记办法》《农村土地承包经营权流转管理办法》《农村土地承包经营权证管理办法》等等。
二、不动产登记新、旧法的法律适用规则
根据《中华人民共和国立法法》第92条的规定：“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。”因此，先前对不动产登记作出规定的行政法规和部门规章，凡是与《条例》相冲突的，都应当适用《条例》，先前的相关部门规章与《实施细则》相冲突的，均应适用《实施细则》。如果先前行政法规的特殊规定与《条例》的一般规定相冲突，则按照《中华人民共和国立法法》第94条第2款的规定，交由国务院裁决。
需要强调的是，本次《条例》及《实施细则》并不能涵盖不动产登记的所有事项。对于新法未作规定的内容，仍然适用先前的行政法规和部门规章，即新法、旧法之间既存在“相互冲突取其新”的适用关系，也存在着相互补充的法律适用关系。
第一百零八条 【生效时间】本实施细则自公布之日起施行。
【相关规定指引】
《条例》第35条（P419）；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第1条（P457）；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（一）》第1条、第2条（P457）；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第133条（P458）。
【条文解析】
一、原则上《实施细则》不可适用于其生效前的纠纷
应当认为，法律的生效其实还涉及到法律的时间效力问题。也就是法律规范的时间效力，其首先是指法律规范何时开始生效，何时终止，其次是有无溯及力的问题。而在时间效力问题上，最敏感的问题实际上是溯及力的问题。这里所谓的溯及力，又称溯及既往的效力，是指法律生效以后是否适用于生效以前的问题，如果适用，就表明具有溯及力，如果不适用，就表明没有溯及力。这其实是新法对过去发生的行为、事件、已形成的社会关系是否有效的问题。
在现代法治国家中，法的溯及力问题上有两个通行的原则。第一个原则是不溯及既往原则，第二个原则是有利溯及原则。
（一）法不溯及既往原则
通常而言，法律是不溯及既往的。这是因为，法是指导人们行为的标准，必须具有可预见性。当人们作出一个行为时，行为人事实上无法用产生于未来的某个规范来指导生活，只能信赖于已经生效的法律规范。申言之，在旧法施行期间，当事人做出某种行为可能是合法的或者对自身有利的，新法颁布后，可能对该种行为的法律评价发生改变，因此，一旦允许新法适用于先前的行为，当事人将可能遭受难以预测的后果。故法律通常只应适用于生效后发生的行为、事件和形成的社会关系。
（二）法律有利溯及原则
但有利追溯原则的适用也并不鲜见，该原则在民法中多表现为：如果先前的行为现在看来是合法的，新法应承认其合法性并予以保护，如对旧契约的承认，对新婚姻法生效之前的婚姻关系的保护等。有利追溯原则在刑法中表现为从轻追溯，即对新法不认定是犯罪或者处罚较轻的案件适用新法。
我国的法律，一般是没有溯及力的，除非在法律条文中对此作出明确的规定。《实施细则》既然没有规定其是否具有溯及力，就表明其没有溯及力，即《实施细则》施行以前的行为，将不能依据《实施细则》的规定进行处理，而应依据《实施细则》施行以前的规定进行处理。
二、《实施细则》可适用于其生效前发生而当时又无相关规定的纠纷
如果《实施细则》施行前发生的行为或者事件无法可依，而《实施细则》对此又作了规定的，则可以参照《实施细则》予以适用。这一适用规则的正当性，有立法例的支撑，如《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第1条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（一）》第2条规定：“因公司法实施前有关民事行为或者事件发生纠纷起诉到人民法院的，如当时的法律法规和司法解释没有明确规定时，可参照适用公司法的有关规定。”等等。
【典型案例】
法律都是没有溯及力的吗?有特殊规定的应该除外[3]
【裁判要旨】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（一）》第2条规定：“因公司法实施前有关民事行为或者事件发生纠纷起诉到人民法院的，如当时的法律法规和司法解释没有明确规定时，可参照适用公司法的有关规定。”该规定属于“法不溯及既往原则”的例外情形，具有一定的普遍性，在法律或司法解释有明文规定时，可以直接适用。
【案情简介】
上海良代有线电视有限公司（以下简称良代公司）成立于2003年7月，由陶某的父亲等44名股东共同出资，由陶父担任法定代表人。2005年1月陶父因病去世，工商登记载明陶父生前持有良代公司43.36％的股权。同年5月，陶父的所有继承人达成协议，明确陶父遗产中所持的良代公司的股权，由陶某一人继承。陶某为此要求良代公司将其父的股权变更至自己的名下。6月，良代公司召开股东大会，形成不同意陶某成为公司股东的决议。8月，陶某欲将其继承的股权转让给案外人朱某，良代公司也未同意。陶某为维护自己的合法权益，于今年1月将良代公司告上法院，要求良代公司按照相关法律规定，将自己记载于股东名册，并办理股东变更登记手续。
【裁判理由】
一审法院作出了支持陶某诉讼请求的判决。良代公司不服提起上诉，称一审判决适用法律错误，因陶某2005年5月向公司要求继承陶父的股东身份，当时的公司法中并没有规定继承人可以继承死亡股东之股东身份。2006 年1月1日生效的新公司法才作出了这一规定。良代公司认为，新法对既往发生的事件并没有溯及力，一审法院机械地适用新公司法的规定是错误的。
二审法院认为，本案涉及的继承行为发生于新修订的《中华人民共和国公司法》施行之前，虽然修订前的公司法对自然人股东资格是否可继承的问题没有明确规定，其他法律法规和司法解释对此问题也未进行规范，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（一）》第2条的规定，“因公司法实施前有关民事行为或者事件发生纠纷起诉到人民法院的，如当时的法律法规和司法解释没有明确规定时，可参照适用公司法的有关规定”。因此，一审法院适用现行公司法的有关规定，并无不当。
【实务指引】
本案中，股权继承事实发生在2005年修 订后的公司法实施之前，而本案纠纷是2006年1月1日后才进入诉讼程序，按照法不溯及既往的一般规则，应适用股权继承事实发生时的法律。但是，有时在原有法律没有规定的情况下，确实需要以生效后的法律去处理、解决生效前的行为和事件。道理在于，法不溯及既往的实质是为了维护法律的稳定性和可预测性，防止当事人因立法本身的变动而有损其合理信赖之利益，但在之前并无相关法律规定的情况下，谈不上当事人基于旧法产生了何种信赖，适用新法也不会造成新旧法相冲突的局面。况且，民法归根到底是以公平正义为追求的利益衡平法，只要在调整法律关系时符合公平正义的要求，就不必过分拘泥于法不溯及既往原则，否则就是置法律的实质合理性于不顾，从而造成法律原则的机械适用。
对于某一类法律关系，先前没有规定，而现在规定了，应当视为新法对旧有法律制度进行了完善，属法律进步的表现。尽管法律关系产生在新法实施之前，但由此产生的纠纷乃发生在新法生效之后，即如何适用法律的问题发生在新法生效之后，那么，此时到底是固守法不溯及既往原则继而走向无法可依的境地，还是参照适用更为进步的新法呢?答案不言自明。
[1]和讯网：《军队住房登记启动不动产登记已无“特权区”》，访问地址：http：//house.hexun. com/2014－04－11/163841814.html，最后访问时间：2016年1月14日。
[2]参见：浙江省宁波市中级人民法院（2015）浙甬行终字第161号行政判决书，来源：北大法宝。最后访问时间：2016年1月14日。
[3]新华网：http：//news.xinhuanet.com/legal/2006－11/07/content_5300009.htm，最后访问时间：2016年1月14日。