2.业主以未取得房产证为由拒绝支付物业费不能得到法院的支持

案件介绍

2010年4月，吴某与某开发商签订《房屋转让合同》购买案涉房屋，房屋建筑面积349.31平方米，合同约定物业服务费收费价格为4元／月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按照季度收取，吴某在收房当日或之前缴费。合同附件明确了案涉房屋的物业管理企业为某航物业公司。2010年11月1日，吴某办理了收房手续接收了案涉房屋。案件审理期间，案涉房屋尚未办理吴某的产权登记手续。某开发商与某航物业公司签订《北京市前期物业服务合同》，约定由某航物业公司为案涉房屋所在物业提供物业管理服务；前期物业服务期限为2年，自2010年1月21日至2012年1月20日；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为整栋产权楼宇为3元／月·平方米，分割产权楼宇为4元／月·平方米；物业服务费应当从开发建设单位通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付全年的物业服务费，此后按年交纳。后来某航物业公司通过与某开发商签订《前期物业委托合同》和《〈前期物业委托合同〉的补充协议》的方式在案涉房屋小区提供物业服务直至2019年3月。吴某自2015年4月23日起拖欠某航物业公司物业服务费及各项能源费直至2018年12月31日，故某航物业公司诉至法院请求支付物业服务费。吴某辩称不是本案的适格主体，因为案涉房屋的所有权人是某开发商，案涉房屋的物业服务费、供暖费和制冷费应该由某开发商支付，在某开发商履行房屋转让合同的约定，办理产权登记义务后，可另行向吴某主张。案涉房屋及所在园区并未办理房屋预售许可证，吴某和某开发商签订的《房屋转让合同》，因违反北京市的相关政策，导致无法办理分户产权登记，目前仅凭《房屋转让合同》不能认定房屋所有权人。吴某补充提交了本院另案判决书用于证明其他购房人以诉讼方式请求确认其为所受让房屋所有权人，法院经审理后，驳回了另外购房人的确权请求，理由是某物业公司违规销售案涉房屋，目前案涉房屋办理分户登记需经北京市人民政府及亦庄开发区管委会批准同意，相关政策均不予支持工业用地及规划为科研用途的房屋分户销售，因此吴某自认为不是法律意义上的所有权人，也不符合业主的条件和资格。

［案例索引：（2022）京0115民初13031号］

争议焦点

（1）案涉房屋因违反北京市的相关政策，导致无法办理分户产权登记，购房人可否被认定为业主。

（2）案涉房屋长期拖欠物业费，某航物业公司的诉讼请求是否超过了诉讼时效。

法院判决

某航物业公司在2019年之前一直为案涉房屋所在小区提供物业服务，且某航物业公司与某开发商签订了合法有效的《前期物业委托合同》，依法应当对吴某产生约束力，某航物业公司在提供了物业服务后，有权向吴某主张相应物业服务费等相关费用。庭审期间，某航物业公司提交的证据足以证明在某航物业公司提供物业服务期间及撤场之后向吴某催要费用的情况，因此，法院判决吴某支付某航物业公司自2015年4月23日至2018年12月31日期间物业服务费和其他费用。

律师解析

根据《物业管理条例（2018修订）》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。由此可以看出，只有在未出售和未交付买受人的情况下，物业服务费用才由建设单位交纳，已交付的情况下，物业服务费应当由实际买受人交纳。根据《北京市物业管理条例》第二十五条规定，房屋的所有权人为业主，本条例所称业主还包括尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人，由此可见，基于买卖行为已经合法占有房屋的买受人即为业主，虽未办理产权登记，但不影响对业主的认定。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，虽然吴某尚未取得案涉房屋的登记所有权，但其购买了案涉房屋，且办理了房屋交接手续合法占有了房屋，系案涉房屋的实际权利人。吴某以尚未办理产权登记为由抗辩，且认为应当由某开发商承担物业服务费等相关费用的意见不能得到法院的支持。

关联法条

《物业管理条例（2018修订）》

第六条第一款　房屋的所有权人为业主。

第四十一条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

《北京市物业管理条例》

第二十五条　房屋的所有权人为业主。

公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。

本条例所称业主还包括：

（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（五）其他符合法律法规规定的单位或者个人。

盛廷提示

（1）已交付并实际使用的房屋，虽未办理产权证，仍然需要按照物业合同以及相关的法律规定交纳物业服务费。

（2）建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。

（3）物业公司在业主欠费期间应该通过积极有效的方式以书面通知、快递、发邮件通知等措施催缴各种费用，确保物业公司的债权主张符合诉讼时效的要求。