9.物业服务合同对物业费履行期限并未明确约定的，诉讼时效期间从物业服务人要求业主履行义务的宽限期届满之日起计算

案件介绍

李某是位于北京市丰台区某小区××号房屋的业主，房屋建筑面积160.9平方米。1994年7月，某高科技发展总公司与某物业公司签订《委托管理合同书》，合同约定位于丰台区某小区住宅区范围内的物业委托给某物业公司实行统一管理、综合服务、自负盈亏。合同并未明确约定物业费的支付时间。庭审中，业主与某物业公司双方共同确认按照预售面积151平方米计算物业费。某物业公司于2020年11月10日委托北京某律师事务所向李某发送《律师函》催收截至2019年12月31日已欠缴的物业管理费。根据EMS回单显示李某于2020年11月11日签收。因李某拖欠2004年1月1日至2021年12月31日期间的物业管理费用，故某物业公司诉至法院。

［案例索引：（2021）京0106民初37525号］

争议焦点

（1）某物业公司主张的2018年12月31日之前的物业费是否超过诉讼时效。

（2）某物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵，是否应该酌情减少物业费。

法院判决

法院判决李某支付2007年1月1日至2021年12月31日期间的物业费。

律师解析

我国民事诉讼的一般诉讼时效制度经历了从2年到3年的法律规定的变化。自2017年10月1日起，我国民事诉讼的一般诉讼时效为3年。诉讼时效起算有不同的情况：①附条件的或附期限的债的请求权，从条件成就或期限届满之日起算。②定有履行期限的债的请求权，从清偿期届满之日起算。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算。③未定有履行期限或者履行期限不明确的债的请求权，从债权人给予债务人清偿债务的宽限期届满之日起算。本案中，因物业服务合同没有明确约定物业费的履行期限，法院综合考虑某物业公司发送律师函的时间及物业服务存在长期性、连续性特点，没有支持被告方关于诉讼时效的抗辩。

关于物业服务的瑕疵问题，鉴于物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，物业服务水平应与费用标准相适应的现状，法院没有认定物业公司物业服务存在重大瑕疵。现实中，当事人想举证物业服务存在瑕疵确实有一定的难度。另外，作为业主支付物业服务费是法定的义务，业主长期拒绝支付物业费并非明智之举。

关联法条

《中华人民共和国民法典》

第九百四十条　单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

《北京市物业管理条例》

第十九条　建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。

前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

盛廷提示

民法典明确规定业主应当按照约定向物业服务企业支付物业费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业公司在维护自身收取物业费的合法权益时，需要注意诉讼时效的问题。