精简投资，全方位抛售房地产

2008年金融风暴再次席卷全球，受美国次贷危机引发的冲击影响，世界经济发展速度放缓、市场疲软，消费信心低迷，市场陷入不景气的状态。面对金融危机的迅速蔓延，李嘉诚果断行动，精简投资，保持实力，以便蓄势待发；同时，率先降价抛售地产，快速回笼资金，保障企业财务状况的稳健运行。

为了应对投资环境的变化，2008年10月间，和记黄埔继续施行“持盈保泰”策略，运用保守的理财方法来保全自身。首先暂时叫停全球业务的新投资。当时持有的221亿美元（约1724亿港元）资金，将高达69%——大概相当于1190亿港元以现金来持有，其余的则投资在最稳妥的政府债券上，风险较大的股票投资仅占有非常小的比重，投资企业债券、结构性投资工具和累计期权产品完全没有。同时，计划到2009年上半年之前，将冻结所有未落实或未做承担的开支。

然后，全面清理投资计划，检讨全部投资项目。李嘉诚在2007年之后，就意识到了投资内地楼市存在的风险，采取了抛售新楼盘、谨慎选择新的投资项目的策略，逐步从内地市场的投资中撤出。“长实”原本在2007年年底经过商务部外资项目批准开发上海普陀区真如镇的项目，但是在金融危机的影响下，即使该项目已经全面启动开发，也仍然停止了开发计划。

精简投资并不意味着李嘉诚的投资陷入停滞阶段，他仅仅是改变了投资的策略，放弃了投资周期长、项目风险大的项目，转而侧重于选择了投资回报周期短、资金回报率高的业务。亚洲金融危机对于“长实”来说是把双刃剑，缩减了“长实”的盈利，同时也为“长实”开拓多元化的投资模式提供了契机。

和黄在亚洲金融危机后，增加对物业出租的投入以及在市价跌入谷底时拿地就是两大举措。

“长实”逐步撤出市场波动较大的行业，开始逐步形成了一系列提供稳定性收益的商业链条。1998年“长实”的举措也印证了李嘉诚的说法。李嘉诚当时已经看好了出租物业的市场前景。相比住宅地产来说，市场对商业物业、写字楼和工业物业市场的需求量更大且需求相对稳定，这样租金收益也是非常可观的。香港房地产行业经过多年的商海洗礼，逐渐形成了一套“地产开发+地产投资（物业出租）”的独特风险管理模式。香港的黄金地段都被一些老牌的英资洋行诸如怡和、太古等所把持，后来新兴的地产商能够开拓的空间也很有限。因此，“长实”能够投资的地产地理位置并不是十分优越，多选择在地价较低的区域，诸如市区边缘、新兴市镇等地。为了增强市场竞争力，这些地段的交通就颇为重要，集中于新修的地铁站附近。“长实”在亚洲金融危机前的销售收入主要来源于房地产开发。1997年物业销售为“长实”带来了大部分的盈利，占其经常性利润的84.61%，销售收入的79.88%。

因此，“长实”原本主攻住宅地产，当年也开始增加了对出租物业的投资，并先后在年内相继落成了出租的物业，促使当年的固定资产比上一年激增423%。李嘉诚在当年给股东的信中说：“集团的优质楼面面积将于未来一两年间显著上升，使集团的经常性盈利基础更趋雄厚。”

另外，“长实”在亚洲金融危机后也开始涉足酒店和套房服务业务，同时撤出了基建业务。从2007年“长实”的盈利构成来看，物业租赁占16.41%，酒店和套房服务占7.27%，物业销售已减少到只占“长实”经常性利润的75.06%。这样，物业销售不稳定对“长实”盈利的影响就大大降低了。

由于受到亚洲金融危机的冲击，当时香港很多原本实力雄厚的企业利润也大幅缩水，尚处于调整时期。李嘉诚旗下的“长实”趁机竞标拿地，轻而易举地成为大赢家。1998年，李嘉诚通过中标的方式以极低的价格轻松拍下了位于沙田马鞍山的一块酒店用地和位于广东道前警察宿舍的住宅用地，不经意间居然成为香港拍卖史的经典例子。

在精简投资的同时，李嘉诚率先降价抛售房地产。

1997年亚洲金融风暴席卷而来，香港的经济受到很大冲击，银行紧缩信贷，股市行情急转直下，消费信心低迷，经济陷入了萧条的困顿之中。

在市场非常低迷的情况下，“长实”采取了积极的应对策略，在同行业内最先开始施行降价销售，促进消费，所以都获取了较好的营业额。第四季度推出的两个项目鹿茵山庄及听涛雅苑二期项目都力挫群雄，取得了不俗的业绩。听涛雅苑二期甚至获得了高达3倍的超额认购。

“长实”推出的鹿茵山庄首次开售，恰好处于1997年10月股灾之后，当时的香港楼市低迷，市场前景反应冷淡。起初，“长实”出售的价格较高，以分层单位、独立洋房的价格分别是约12000港元/平方英尺、约16000港元/平方英。推出后，内部认购冷淡。“长实”见此情景，决定推迟4天公开发售。为刺激市场消费，提出降价两成来吸引消费者认购。“长实”宣布鹿茵山庄促销的消息后，引发了连锁反应，其他楼盘也不得不降价销售。之后，“长实”的听涛雅苑二期项目也要在市场上开售，李嘉诚果断采取大幅度降价的措施刺激楼市。听涛雅苑二期开价平均每平方英尺5181港元，最低价甚至低于4700港元。同时，“长实”还采取多种策略来促销，例如为促销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位就推出“110%信心计划付款方法”的活动，采用“包升值”的方式刺激市场。李嘉诚采取的促销方式被香港媒体称为“为市场之震撼价”。

香港各地产开发商在“长实”率先低价促销后，也纷纷采取降价销售的策略。从1998年1月香港的住宅价格比1997年第二季度的价格下降了逾3成的幅度，与1996初的价格几乎持平。香港房地产商为了尽快抛售手中的囤积房屋，竞相采取更加优惠的价格出售。新鸿基地产（简称“新地”）在1998年5月以每平方英尺4280元的售价推出了青衣晓峰园160多个单位。为了抢占市场，“长实”也毫不示弱，随即以每平方英尺4147元的售价促销青衣地铁站上盖盈翠半岛。“长实”的价格比当时的市价低两成，立即在市场上引发了抢购的狂潮，开盘当天1300个单位就被抢购一空。与此相比，新地的晓峰园由于价格优势不明显，仅售80个单位，迫于市场行情，也随即展开降价的策略应对，下降了一成七，同时交给地产代理采取大范围内促销的方式来出售。

在市场低迷的境况下，“长实”采取低价销售的方式最先降价，引发了其他地产商的降价潮。对此，同期摩根士丹利的相关研究报告对“长实”的策略进行了深入分析，认为：““长实”相比竞争对手更愿意采用低价策略来加快销售。香港住宅市场自1997年6月以后持续下滑的形势，证明这是一个恰当的策略。“长实”对降价如此随意，也是因为它的收入来源比其他开发商更加多元化。”

2008年次贷危机，李嘉诚又一次大规模密集抛售房产，先后出售上海世纪商贸广场写字楼物业、御翠豪庭、黄金城道上的商铺。即使抛售，李嘉诚的盈利也不菲，以上海世纪商贸广场写字楼物业来说，这个物业是在2005年以23亿元左右的价格购入，出售价格为44.38亿元，盈利21亿元。而黄金城道商铺是顶级的商业步行街，其地理位置非常优越，升值的潜力巨大，原本是李嘉诚计划自己持有用来出租的，但是随着市场环境的恶化，李嘉诚果断做出了“转租为售”的策略，大约有40个铺位共2万多平方米用来出售，均价以每平方米10万元。相比周围的商铺成交市场价约在7～8万元/平方米，李嘉诚仍然是盈利可观的。

当时，“长实”在北京投资的首个别墅项目——誉天下颇受关注。在2008年11月上旬，楼市市场行情不景气，誉天下别墅项目面向市场推出联排以17296元/平方米、双拼18275元/平方米的优惠价格，相比之前两种户型拟定的预售价格30000元/平方米和35000元/平方米的价格有了近乎五成的下跌。尽管不少人对李嘉诚的密集抛售以套现持迟疑态度，但在李嘉诚看来，金融危机袭来之时回笼资金以保存实力永远是第一位的，低价套现总比被低迷市场套牢要好。所以此次“长实”报出了令人大跌眼镜的最低5.7折超低价格，其降幅确实惊人。