第三节　土地再开发的实现原则和模式

一、土地优化配置理论

20世纪上半叶，一些美国社会学家利用地租理论对城市地域空间结构开展研究，其中比较具有代表性的包括伯吉斯的同心圆模型（1933）、霍伊特的扇形模型（1939）和哈里斯的多核心模型（1945）等。这些模型主要从平面的角度，得出地租影响下城市空间结构的理想化模型，为土地利用结构和布局提供了重要依据和参考。然而，在现实世界中，自然条件、地理地貌环境以及人类社会经济发展等诸多方面具有的独特性和复杂性令土地空间布局不仅仅局限于上述理想模式，而呈现出更加多元的混合结构特征。基于此，郑新奇（2004）针对土地利用提出了三种更加现实的优化配置和综合利用模式。

（一）适宜性等级配置

这是当前应用最广的模式，是以土地利用和自然社会经济环境的协调为基本目标，选取恰当的指标和模式，对城市土地进行适宜性评价，对不同城市土地用途进行适宜性分级，并在此基础上，借助系统动力学、目标规划等数学模型进行用地数量优化、结构优化和空间位置匹配，最后以实现经济、社会和生态环境效益最大化为最高前提，进行利用评价。

（二）格局分析等级配置

这种优化配置模式以城市景观格局整体优化为核心，依据城市土地分异规律和景观利用优化格局为模板开展工作。从空间尺度来看，该模式主要在宏观和中观层面对城市土地整体利用或具体某种特定用途开展进行配置和集约利用评价。该模式与适宜性模式的区别在于，格局优化模式主要关注景观单元水平方向的相互关联以及由此形成的整体景观空间结构，是对适宜性评价为主导的优化配置方法的有益补充。

（三）仿真模拟等级配置

该模式主要以现代信息技术和地理计算作为技术支撑，尺度上从微观到宏观，或从宏观到微观，利用GIS及其集成技术，为土地利用优化配置、集约利用过程和结果可视化提供技术支撑。与上述两个模式相比，仿真模拟等级配置模式复杂程度高，涉及的理论广，数据量大并且精确度高，是今后城市土地集约优化配置的发展方向。

以上三种土地优化配置模式同样适用于旨在对土地利用方式进行调整升级的土地再开发。为了能够淘汰村镇土地所承载的资源、污染密集型产能，为新兴产业发展腾出充足空间，更加有效地推进土地再开发工作，以综合效益最大化为原则开展土地利用适宜性等级评价，以景观环境优化为目标开展格局分析等级配置，辅以GIS等地理信息技术为相关工作提供可视化依据十分有必要。

二、可持续发展理论

可持续发展理论提出于20世纪60—70年代。为了能够在战后尽快恢复社会经济发展，大多数国家都将快速推进工业化、城镇化作为工作重点，引发人口大规模膨胀、资源大量消耗，致使生态环境日趋恶化、自然资源面临枯竭、能源危机频发、公害频现。通过对之前发展策略进行深度反思，人们逐渐意识到集约利用资源、尊重环境承载力的重要性和紧迫性。在粗放发展引发的危机及其引发的有关“增长的极限”的讨论中，可持续发展理论逐渐形成。概括来说，该理论主要包括公平性、持续性和共同性三大原则。

（一）公平性原则

公平性是指机会选择的平等性，包括两个方面：一是本代人的公平，即代内人之间的横向公平；二是代际间的公平性，即世代的纵向公平。可持续发展在满足当代所有人基本需求的同时，也要实现当代人与未来各代人之间的公平。未来各代人应与当代人有同样的权力来提出他们对资源与环境的需求。

（二）持续性原则

持续性是指生态系统受到某种干扰时能保持其生产力的能力。资源环境是人类生存与发展的基础和条件。资源的持续利用和生态系统的可持续性是保持人类社会可持续发展的首要条件。这就要求人们根据可持续性的条件调整自己的生活方式，在生态可能的范围内确定自己的消耗标准，避免盲目地过度生产和消费。

（三）共同性原则

地球的整体性和相互依存性决定了要实现可持续发展的目标，必须争取尽可能多的个体共同行动起来。因此，致力于在尊重各方的利益的同时保护全球环境与发展体系的国际协定至关重要。也就是说，实现可持续发展需要人类共同促进自身之间、自身与自然之间的协调，这是人类共同的道义和责任。改革开放以来，在中国快速工业化、城市化推进的背景下，人口数量不断增加，城镇用地规模不断扩大，令增长的社会需求与有限且短期不可逆转的土地资源之间产生了剧烈冲突，人地矛盾日益加剧，严重制约社会经济的未来发展。可持续发展的重要内容是保障自然资源和生态环境的持续能力。因此，土地作为自然资源的一种，其可持续发展自然成为这一理论的研究关注点之一，而可持续理论提出的发展原则和方式同样适用于土地开发、利用与再开发。以公平性原则为例，土地当前所有者要充分考虑和尊重周围其他人、当代人以及后代人的利益，不能出于一己私利随意利用、处置土地，实行竭泽而渔的开发方式，造成土地资源破坏，影响后代的利益。

三、城市更新理论

城市更新是指对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设等活动，使其重新发展和繁荣。这其中既包括对建筑物等客观存在实体的改造，对各种空间、文化、生态环境的改造，也包括邻里社会网络结构、情感依赖环境等软件氛围的延续与更新。

城市更新的概念与实践源于西方国家。二战后，西方国家为实现战后复苏，解决城市发展中的各种社会问题，曾经发起一场大规模的城市改造运动。其中最为突出的行动是对城市中心区的推倒重建。这一行动令原有居民住宅和中小商业被置换到城市的其他区域，中心区的土地的利用集约度得到大幅提升。但是，早期的城市更新运动受“形体决定论”思想的影响颇深，使得大规模的推倒重来与贫民窟清理给城市造成较大程度破坏，也加剧了城市郊区化趋势，导致许多城市的中心区出现大规模的衰败景象。雅各布斯（1961）对大规模的城市改造持反对态度，并提出了“城市多样性”的概念。她认为多样性是城市的天性，而大规模改造却没有给城市发展提供任何可供选择和改变的机会，极大程度地泯灭了培养城市多样性沃土的可能性，令城市独有的精神文化特质逐步流失。

城市更新发展的新趋势突出了对人以及对环境的关注。土地再开发与城市更新往往相伴相生，城市更新的经验教训亦可作为土地再开发的参考。因此，以土地再开发为基础的城市更新同样需要尊重城市自身的发展精神和特质，在保护城市文脉的基础上，遵循城市发展的自身规律，保持其发展的持续性和独特性，尽量避免简单的大规模推倒重建，提倡小规模的渐进式改造；在城市更新和土地再开发的规划环节中，注重规划过程的连续性和多学科参与，倡导规划设计从单纯的物质环境改造转向社会、经济和物质环境相结合的综合改造。

四、城市绅士化理论

城市绅士化（Gentrification）理论始于1964年格拉斯对伦敦内城开展的研究。他认为绅士化是城市郊区化的后续阶段，是包含住宅物质改善、住房自有率和交易价格提高、新中产阶级替换（在替换）工人阶级等多层涵义的复杂现象（宋伟轩，2013）。但是，格拉斯强调的住宅更新仅仅是城市绅士化的部分表面特征，而未深入意识到由此引发的城市社会、经济、文化结构以及空间组织布局变动。因此，之后的学者沿袭但不局限于格拉斯的理解，城市绅士化的概念内涵被不断总结提升，可以概括为以下几个要点：①城市绅士化是一种社会、经济和文化现象；②城市绅士化的发生意味着，城市内部中高收入群体通过住宅更新和重新建设，进入之前由工人蓝领阶层占据的城市空间；③城市绅士化的结果是，房价地价上涨，资本重新流入城市中心区，城市社会经济文化水平随着中产阶级的流入而得以提升，而低收入群体受此影响被迫迁到城市边缘地带。之后，随着城市绅士化理论的不断普及，相关观点在不同国家和地区的城市发展经验中得到验证、借鉴和充实，又衍生出了“新建绅士化”“超级绅士化”等概念。新建绅士化（new built gentrification）认为城市中心区的新建筑属于绅士化进程中城市中心区重新繁荣的产物，因而也应该被纳入到城市绅士化的研究范畴中（Davison，2005）。超级绅士化（supergentrification）则强调在全球城市中，集聚在城市中心的高级服务业从业人员对中心区相关邻里的绅士化改造（Lees，2003）。

绅士化作为一种全球化的现象和中产阶级的“再城市化”运动，在我国同样有所呈现（宋伟轩，2013）。大规模以土地再开发为有效途径的城市更新活动是中国城市绅士化运动的典型表现特征，而且这一特征推动中国土地开发利用和城市发展的广度和深度。因此，伴随着中国产业结构的升级以及产业空间布局的合理优化调整，中国城镇的中心区必将迎来原有低端的制造业、散乱的居住活动单元逐渐被资本密集、技术密集的生产活动或者服务活动以及人口素质和环境质量较高的居住小区取代的高潮。而城市绅士化正是这一现象的重要理论支撑，为土地再开发和城镇改造活动提供方法论层面的依据，使之能够顺利开展，带动城市和产业逐步升级。

五、棕地再开发理论

棕地（Brownfield）原本是城市规划用语中相对于绿地的概念。美国学者桑德拉认为棕地是城市或城市郊区内部由于曾经开展过工业活动而受到污染或存在受污染风险的地块（Sandra and Victoria，2000）。英国国家土地利用数据库（NLUD）将具有以下性质的土地界定为棕地：①过去已经开发但是目前闲置的土地或建筑物；②或者当前仍在使用，但是在适当规划或建筑许可下可以继续进行开发的土地或建筑；③其他当前仍在使用但还有开发潜能的土地（曹康金涛，2007）。国内学者将“棕地”定义为被废弃、闲置或未充分利用且具有再开发潜力的工业用地，或可能受到一定范围与程度污染的土地（王宏新等，2011）。可见，棕地是特定国家或地区工业化粗放发展以及之后产业结构和布局调整导致原有老工业区逐渐萎缩，令城镇土地价值结构发生改变的产物。近年来，资源环境约束逐渐趋紧，可持续发展理论热度不断升高，引发了规划者和决策者对棕地治理的重视，使得棕地再开发相关理论和土地利用实践受到越来越多关注。棕地再开发是棕地经过综合治理之后，被开发为各类不同用途的用地，以实现土地再生和循环利用的综合过程。参考发达国家的国际经验，老旧工业区内重污染产业搬离原址后形成的棕地多被新兴住宅区、商业区以及环境资源友好型制造业代替，达到可持续发展原则指导下的土地循环利用模式。

当下，中国大多数地区已经进入快速城镇化或城镇化成熟阶段，城市发展面临的用地布局调整和产业重组问题不可避免。因此，经济转型对土地日益增长的需求和刚性的土地总量之间的矛盾越来越尖锐，导致城市建设和产业发展蚕食侵吞城市内部其他类型用地、农村用地甚至耕地，而土地低效利用和污染密集型土地承载的产能照常运转的现象频发。依照西方对棕地的定义，中国目前保有大量具有再开发潜力的棕地，而这些棕地正是未来深入推进新型城镇化和产业转型升级的重要载体。通过对棕地进行落后产能清退和资源环境综合治理，将其改造为战略性新兴产业的发展基地、城镇工商服务业集聚区或现代化住宅小区，实现土地的再开发和再利用，不仅能够有效解决人地关系紧张的问题，而且对于未来土地开发策略的构建和实现也有重要指导意义。