第三节 资产评估的基本方法

资产评估中所用到的方法有许多，从本质上可以将这些方法分成三种基本类型，即成本法、收益法和市场法。

一、成本法

（一）成本法的概念及其基本公式

成本法是指在分析被评估资产的成本构成的基础上确定其在评估基准时点的重置成本，然后考虑被评估资产现实的各项贬值因素，估测这些贬值因素对被评估资产带来的影响，最后从被评估资产的重置成本中扣减各种贬值损耗来确定被评估资产价值的一系列方法的总称。

成本法的基本思路就是重建被评估资产成本的思路。资产的现行购建成本就是投资者的必要支付价格。从利益角度和市场供需角度讲，任何有理智的人不会也不愿意以超过被投资资产现行购建成本的价格去花费。这种理智还包括在实际投资中要保证被投资资产中现存的各种贬值损耗因素已经被剔除。

采用成本法对资产进行评估，首先是确定资产的重置成本。重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。在其他条件既定时，资产的重置成本越高，其重置价值越大。采用成本法对资产进行评估，还需要考虑影响资产价值贬损的各种因素。造成资产贬损的因素很多，视其原因，可以将资产的损耗性贬值分成三类：实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。根据前面所述，成本法的基本公式可以表示为：

或

资产的贬值程度和新旧程度可以分别用贬值率和成新率来表示，即有：

则成本法的基本公式也可以表示为：

在能够恰当估计出被评估资产的成新率的情况下，公式（1-5）在实际操作中使用得较多。

资产的重置成本构成有不同分类方式，涉及重置成本的数据来源也较广泛，因此，实际估算资产的重置成本的方法也有多种。另外，成本与市场价格之间以及成本与资产收益之间也存在内在的关系，因此，资产评估中广泛使用着不同的成本法。

（二）使用成本法的前提条件

采用成本法评估资产有一定的前提条件：

（1）被评估资产能够持续使用，或通过成本补偿与改良方式得到继续使用，这种可持续使用性既表明了该项资产未来效用的发挥程度，也是一种市场认可；

（2）被评估资产的成本的分类与计算有资料可查证，应有真实的历史资料、统计数据和相关指标，同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性；

（3）被评估资产的成本体现社会和行业平均水平，即形成资产价值的各项耗费是必要的和有效的，或者其所包含的非必要的和无效的耗费能够在评估中被剔除；

（4）被评估资产的损耗可以通过资产间的比较定量化，或通过该资产收益与贡献的减少折算出来；

（5）被评估资产的生产、制造、使用与交易不受任何限制。

（三）成本法的基本要素

从成本法的一般公式可以看到，成本法涉及四个基本要素：资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。

1．资产的重置成本

资产的重置成本是指在评估基准日条件下重新购建该资产所要付出的必要的全部成本。根据重置的方式，重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本（表1-3）。

复原重置成本和更新重置成本的相同方面在于采用的都是资产的评估基准日的成本价格标准；不同之处在于技术、材料、工艺、标准等方面的差异。不论是复原重置成本还是更新重置成本，所购建的资产在功能上应与被评估资产相同。在实际资产评估中，应注意选择恰当的重置成本。除非是有特别目的或要求，一般来说，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本，在无更新重置成本时可采用复原重置成本。之所以要首先选择更新重置成本，是因为随着科学技术的进步和劳动生产率的提高，新材料、新工艺、新技术被社会所普遍接受，更新重置成本体现了社会平均成本以及市场供求取向。

2．资产的实体性贬值

资产的实体性贬值是指由于使用和自然力的侵蚀以致资产的实体性磨损——物理或机械的性能下降——所带来的资产的价值损失。这种实体性磨损使资产发生形变，与全新资产相比有了物理上的差异，如锈蚀、老化、开裂等，因此，实体性磨损又称有形磨损。

3．资产的功能性贬值

资产的功能性贬值是指由技术进步引起的资产功能相对落后，即新的同类型资产的建造成本或运营成本有所降低。技术改进、新技术、新材料、新工艺、新方法的采用，使得原资产技术相对陈旧、性能差，与全新资产相比产生明显差异，如资源与能源消耗增大等。功能性贬值是资产的无形磨损。

4．资产的经济性贬值

资产的经济性贬值是指由外部经济和社会环境的变化导致的资产贬值，如资产闲置或开工不足、收益下降。经济性贬值也是资产的无形磨损。

资产的贬值率和成新率分别从两个方面表示资产的磨损程度，前者表示资产被磨损的价值与该资产的全新资产价值（重置成本）的比值关系；后者表示资产未被磨损的价值与该资产的全新资产价值（重置成本）的比值关系。

（四）成本法运用的一般步骤

根据评估目的，在确定评估对象和评估基准后，评估人员需要进行的工作有：

（1）资产清查与现场查勘，了解被评估资产的一般情况；

（2）分析被评估资产的成本构成；

（3）市场调查与资料收集，确定被评估资产的成本计价标准；

（4）估算被评估资产的重置成本；

（5）鉴定和估计被评估资产的实体性磨损；

（6）评价被评估资产的技术经济状况及继续服役能力；

（7）分析被评估资产的功能性贬值和经济性贬值；

（8）计算确定被评估资产的成新率；

（9）确定被评估资产的评估价值。

（五）成本法中的具体方法

1．重置成本的确定

（1）分类调整汇总法。

该方法是指在对被评估资产的成本构成进行分析并确定后，按照评估基准日的价格标准，经调整、计算出各项成本，各项成本之和就是被评估资产的重置成本。

根据成本构成分类的不同和被评估资产类型的不同，分类调整汇总法可以有多种计算公式，其一般式为：

上式表示资产的重置成本由其各单项成本构成，式中的成本调整系数表明应按照规定的、符合评估基准日情况的成本费用标准或比例对相应成本进行调整计算。

在实际的成本测算中，可以按照国内购买、国外进口、自行建造、委托加工等不同的购建方式来确定被评估资产的重置成本。不论是外购还是自制，重置成本都应包括资产的生产制造成本、期间费用、应计税金和合理利润等项目，或者是投资开发成本、经营成本、合理收益等项目。资产重置成本的计算标准是以评估基准日的市场供需条件为基础，以社会平均成本为基准来考虑确定的，通常都有政府、行业、企业颁布的标准。比较常用的几种计算公式有：

［评估案例1-1］某企业一台机械加工设备，原购置价格150000元，运杂费、安装调试费等计3000元。评估基准日同型设备的市场成交价格为128000元，运杂费2000元，安装调试费1600元。经统计分析，这类设备的间接成本为直接成本的1%。试用分类调整汇总法估测企业该机械加工设备评估基准日的重置成本。

重置成本＝∑直接成本×成本调整系数

＝（128000+2000+1600）×（1+1%）

＝132916（元）

分类调整汇总法的使用中，要注意成本开支项的合理性和必要性，充分考虑市场和时间的影响，恰当选取相应的调整系数；同时还要注意资产的可比性及资产差异带来的成本差异。

（2）价格指数法。

该方法又称价格变动趋势法，即以被评估资产的历史成本为计算基数，利用同类资产历年来的价格指数变动关系，将被评估资产的历史成本调整至评估基准日下的重置成本。其计算公式为：

或：

（t1：购建时年，基期；t2：评估时年，终期）

公式中的资产历史成本是合理成本，因此，需要对资产的账面原值进行分析和调整；资产评估时的价格指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的同类资产的价格指数，不能简单使用通货膨胀指数或非同类资产的价格指数。

［评估案例1-2］某项被评估资产2009年购建，账面原值为58600元，2015年进行评估，已知2009年和2015年的该类资产定基价格指数分别为110%和145%。试用价格指数法估测该项资产的重置成本。

经查，该资产账面原值中未计运输安装费，实应正确加计相关成本1400元，即该项资产历史成本为60000元。则根据式（1-12）有：

重置成本＝60000×145%÷110%≈79091（元）

价格指数法估算的重置成本，仅考虑了时间变动引起的价格变动因素，因而确定的是复原重置成本。该方法的使用中要注意：对那些技术进步较快的资产或其成本的大小受技术发展影响较大的资产，不宜采用价格指数法。

（3）生产能力指数调整法。

该方法是指利用统计资料确定资产的生产能力与其成本之间的相关关系，然后根据这种关系来确定不同生产能力下的资产应有的成本，并以这种推算成本作为被评估资产的重置成本。不同的生产能力表明不同的生产规模，根据分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不是线性关系，生产能力的增长幅度往往大于其成本增长幅度，这是规模经济效益作用的结果。因此，该方法又称规模经济指数法。

使用该方法时，需要选定参照物，并将被评估资产和参照物二者的重置成本和生产能力进行比较来确定被评估资产的重置成本。生产能力指数调整法的计算公式为：

式中的生产能力也可以是产量。x是一个经验数据，称为规模经济效益指数。不同行业有不同的取值，在美国，这个经验数据一般为0.4～1，如加工工业一般为0.7，不动产行业一般为0.9。当x为1时，该公式表明被评估资产的成本与其生产能力呈线性关系。公式中的参照物，一般应选择同类资产中的标准资产。

［评估案例1-3］被评估资产生产能力为80万件/年，选定的参照物的生产能力为50万件/年，参照物的重置成本为250000元，设x取值为0.65，求被评估资产的重置成本。

重置成本＝250000×（80÷50）0.65≈339327（元）

（4）分类统计法。

在实际评估中，会出现资产数量较大的情况——被评估资产中存在相当多数量的同类型资产或近似资产。在这种情况下，可以采用统计分类和综合分析的方法来确定资产的重置成本。分类统计法就是根据样本资产的重置成本与其历史成本的比值关系来确定同类型资产的重置成本。采用分类统计法，可以简化计算，提高工作效率。其步骤如下：

①按设定的类型标准对资产进行分类；

②在各类资产中选择具有代表性的资产；

③分析样本资产的历史成本组成，确定样本资产的重置成本；

④计算样本资产的成本调整系数，即样本资产重置成本与历史成本间的比值关系；调整系数计算公式为：

⑤根据调整系数计算某类被评估资产的评估值。

计算公式为：

式中Ki为第i类资产的成本调整系数。

［评估案例1-4］某企业某类设备共计16台，其历史成本总值为320万元，经抽样选择有代表性的设备4台，求得成本调整系数为0.9，试估算该类设备的重置成本。

重置成本＝320×0.9＝288（万元）

（5）账面价值审查核实法。

在资产评估实践中，对于某些特定资产或负债，如银行存款、短期票据类资产、短期债权类资产以及短期债务类负债项目等，这些资产或负债并不直接对应于某项或某类实物资产。基于重置成本法的基本思路，这样一些资产或负债的价值仍然可以通过成本重建的方式来评估。具体地，对于这样一些由账务数据表示的资产或负债项目，可以根据资产或负债形成的凭据及相关权属证明依据、资产业务往来合同文件、会计记账凭证与账务记录，通过审查、分析、函证、咨询、调整计算、核实的方式确定其价值。事实上，审查核实所要确定的就是这些资产或负债在评估基准日的重置成本。

2．实体性贬值及其估算

资产的实体性贬值也称有形损耗，是指实物类资产由于使用和受自然力作用所形成的贬值。决定资产实体性贬值的因素有使用时间、使用方式、使用强度与频度、使用环境、资产本身的质量、维修保养程度等。对资产实体性贬值的估算，一般可以采取以下几种方法：

（1）观察法。

该方法是建立在专业分析与经验判断的基础之上的。所谓观察法是指具有专业知识和丰富经验的评估人员与工程技术人员一道，对资产的各主要部位进行技术鉴别和磨损测定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率。

观察法是一种综合判断方法，即将多种复杂因素对资产实体性贬值的混合影响简单定量化，因而这种方法适用面广。在实际应用中，对于简单的单项资产，可以采用总体观察法，直接确定其成新率；对于复杂的资产，则可以将其分解为若干部分，分别对各个部分进行观察，通过打分的方式确定不同部分的成新率后，再根据各部分的重要性及价值比重进行加权平均，最后求出总体的成新率。

［评估案例1-5］某企业有一大型设备，该设备由三个部分组成。经分析确定，三部分占总成本的比重分别为20%、35%和45%。评估中，评估人员与有关技术人员及管理人员一道对该设备进行了详细勘察，分别对各部分进行了技术鉴定和磨损估计，确定三部分的实体损耗率分别为15%、30%和20%，试求该设备的总的实体性贬值率和实体性成新率。

实体性贬值率＝20%×15%+35%×30%+45%×20%＝22.5%

实体性成新率＝1-22.5%＝77.5%

（2）使用时间法。

实践中人们发现，资产的实体性贬值具有一定的规律：各种引起资产实体性贬值的因素都可集中表现在资产被使用时间的长短上，即相对而言，在同样的使用条件下，使用时间越长的，资产的实体性贬值越大。这样，可以通过分析确定资产的可使用时间、已使用时间及尚可使用时间的方式来确定资产的实体性贬值。

使用时间法的计算公式为：

公式中：预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计，这时资产的实体性贬值率就是实际已使用年限与总使用年限之比。总使用年限指的是实际已使用年限和尚可使用年限之和。

使用时间法的应用中，有两点要注意：一是由于资产的使用时间受其负荷程度的影响，因此，资产的名义已使用年限不一定是实际已使用年限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限，可以根据资产利用率对其名义已使用年限进行调整求得。二是资产在使用过程中有维护更新情况的，其总的可使用年限应适当延长，实际的总的可使用年限可通过更新成本的年限贡献进行调整。

实际评估过程中，由于数据难以收集完整，再加上资产使用中的复杂性，资产真实利用情况及其维护更新成本的投资数额往往很难把握。评估人员应综合分析资产的运转状态，诸如资产开工情况、大修间隔期、原材料供应情况、电力供应情况、是否季节性生产等各方面因素分析综合考虑确定资产的实际使用年限、总的可使用年限。

尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。尚可使用年限等于总的可使用年限与实际已使用年限的差。资产的尚可使用年限与其总的可使用年限之比表明了资产的实体性成新状况，即有：

3．功能性贬值及其估算

功能性贬值是由于被评估资产技术陈旧、性能差，相对于技术新颖、功能先进的同类型资产的贬值。资产的功能性贬值表现在其效用或生产能力低下、相对消耗增大。因此，可以根据被评估资产与新资产之间的运营效率差异，相应确定被评估资产的功能性贬值额。运营效率差异可以是成本差异，也可以是效益差异。一般可通过比较新旧两类资产的年运营成本的方式来计算被评估资产的功能性贬值。具体地，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：

（1）分别计算出被评估资产的年运营成本和功能相同但性能更好的新资产的年运营成本；

（2）分析比较，确定被评估资产的净超额运营成本（超额运营成本扣除所得税以后的余额）；

（3）将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现，折现值之和就是被评估资产功能性贬值额。

功能性贬值额的计算公式可以表示为：

式中：

C1i为第i年被评估资产的年运营成本；

C2i为第i年新资产的年运营成本；

（C1i-C2i）为第i年被评估资产的超额运营成本；

T为适用的所得税税率；

r为折现率。

功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，资产的功能性贬值为其复原重置成本与其更新重置成本的差。

4．经济性贬值及其估算

经济性贬值是由外部经济和社会环境变化导致的资产贬值。资产的经济性贬值的主要表现是资产开工不足或停止生产，从而使资产闲置或利用率下降，并由此引起资产的运营收益减少。经济性贬值率可以根据资产的生产能力变化（设计生产能力与预计生产能力相比）的情况加以确定，而经济性贬值额一般可通过计算由于被评估资产生产能力下降而减少的年净收益的方式来确定。具体地，经济性贬值的估算可以按下列步骤进行：

（1）计算出被评估资产由于生产能力下降而减少的年收益；

（2）计算出年净收益（扣除所得税）；

（3）将被评估资产在剩余寿命内每年减少的净收益折现，折现值之和就是被评估资产经济性贬值额。

经济性贬值额的计算公式可以表示为：

式中：

Ni为被评估资产第i年减少的收益；

T为适用的所得税税率；

r为折现率。

如果年收益损失额为一定值，则（1-20）式可以表示为：

式中：

N为被评估资产每年减少的收益；

T为适用的所得税税率；

（P/A,r,n）为年金现值系数。

［评估案例1-6］由于市场需求等情况的变化，某企业一生产线预计在其未来3年寿命期中每年减产1000套产品，每套产品的利润为600元，假设折现率为10%，所得税率为25%，试求该生产线的经济性贬值额。

经济性贬值额＝（1-25%）×1000×600×（P/A,10%,3）

＝1118700（元）

5．综合成新率及其估算

前面分别从实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值三个方面分析了资产贬值的影响因素及贬值的计算方法。实际上，各种因素带来的磨损往往难以单独计量。为了准确估计资产的贬值，应考虑各种因素对资产贬值的综合影响，即估算资产的综合成新率。综合成新率的确定中应充分了解资产的磨损规律，注意资产的设计、制造、实际使用、维护、修理、大修理和改造情况，以及设计使用年限、物理寿命、现有性能、运行状态和技术进步等因素的影响。由于任何一类贬值最终都可以表现在资产的服役能力、生产能力或可修复状况的变化程度上，因此，可以利用统计的方法和评估者的经验来估算被评估资产的成新率。下面是几个常见的成新率计算方法：

如果能够单独计算各类贬值，也可以根据各因素影响的程度，采用加权平均的方法求取被评估资产的成新率。

式中K1、K2、K3分别为实体性成新率、功能性成新率和经济性成新率；C1、C2、C3分别为各自的影响程度（权数）。

成新率的计算方法很多，这在后面各类具体资产的评估中会具体分析确定，这里不再详述。需要说明的是，在评估中不能简单按照会计学中的折旧年限或资产的物理年限估算成新率，而要根据被评估资产的具体运转状态、使用频率、工作环境、维护情况、服役能力等综合确定其符合技术发展和经济可能的年限。

二、收益法

（一）收益法的概念及其基本公式

收益法是指利用科学的预测方法估计被评估资产未来服役期内各期的预期收益，然后选用适当的折现率将其折算成评估基准日的价值，并将该价值作为被评估资产价值的方法。

资产的价值体现在其预期收益能力上。在某项资产上的期望投资收益的折现值应该超过其投资额，否则，任何有理性的人都不会进行该项投资活动。从另一个角度看，投资者对所投资的资产应有一个最低报酬率要求，即如果将评估价值作为投资额的话，则应要求资产预计的内部回报率能够超过该项资产评估中所设定的折现率。

收益法的理论计算公式为：

资产的预期收益形式不同，被评估资产对评估中所确定的预期收益的贡献也就不同，因此，实际采用的收益法在形式上也有多种。

（二）使用收益法的前提条件

采用收益法评估资产有一定的前提条件：

（1）被评估资产具有单独获利或与其他资产组合共同产生效用的能力，在组合情况下，其贡献数量或比例可以确定；

（2）被评估资产的未来预期收益可以科学合理地预测并以货币计量；

（3）资产所有者或投资者获得预期收益所承担的风险也可以预测并能用货币衡量；

（4）被评估资产在技术与经济发展条件下获得预期收益的年期可以预测；

（5）被评估资产的预期收益稳定，且没有受到投资或交易限制。

（三）收益法的基本要素

收益法的基本要素包括预期收益、折现率、收益期限和收益分成率。

1．预期收益

确定预期收益是收益法运用中的首要工作，这是因为如果没有预期收益，被评估资产就没有投资价值或交易价值；如果不能确定或估测一项资产的预期收益，就无法使用收益法对该资产进行评估。资产的预期收益是指资产在未来的使用中形成的新的价值，即在正常情况下所能得到的投资回报。资产评估中的预期收益有几个比较明确的特点：其一，预期收益是资产被使用带来的、通过科学的预测方法确定的未来收益值，不是历史的或现实的收益值；其二，预期收益是资产在可能的、合理使用条件下的客观收益，既不是资产的实际收益，也不是非正常收益；其三，根据资产种类及其价值构成的不同，预期收益的表现形式与内容也可以多样。

评估人员应熟悉和掌握科学的预测方法，认真分析和充分利用历史的数据资料，深入认识资产运动规律，准确、合理地确定资产的预期收益。资产在未来使用中预计产生的净利润或投资活动中的净现金流量都是预期收益的表现形式，从投资角度分析，资产经营的净现金流量与净利润的关系可以表示为：

一般情况下，收益法中的预期收益应该是净现金流量的形式，这是因为净现金流量更准确地反映了资产在未来不同时点的价值变化关系或收益情况。在预期收益的分析计算中要注意两个问题：一是相关的收入、费用、税金的正确归集与计算，处理方法符合会计制度和税法规定，以保证估算的正确性、合理性以及数据的一致性；二是预测价格标准的确定，即应根据情况适当选用固定价格体系、实价体系或时价体系，使得能更准确地估计和反映资产的收益能力。固定价格通常以基期价格水平表示，不考虑以后期价格变化；时价反映以后各期当时的市场价格，该价格考虑了市场供求变化和通货膨胀的影响；实价则是从时价中扣除通货膨胀因素的影响后的价格。现金流量的分析计算原则上应采用实价体系。

预期收益的分析计算涉及资产未来的贡献能力，计算中要正确估计未来各期资产的生产能力利用率或生产负荷，确定被评估资产可能的生产能力时应考虑资产组合的复杂程度、技术成熟程度、市场开发程度、原材料及配件的供应条件等。评估人员对现实及未来市场供求关系的经验评价在收益预测中起着重要作用。

预期收益在未来各年期的数值不一定相同。根据资产利用情况，预期收益的数值大体有以下几种情况：

（1）各期的预期收益数值相同，即所谓年金形式；

（2）各期的预期收益数值不完全相同，也无明显变化趋势；

（3）各期预期收益数值呈递增变化；

（4）各期预期收益数值呈递减变化；

（5）前面几期预期收益数值不完全相同，从某期开始的以后各期相同，即所谓递延年金形式。

2．折现率

从本义上讲，折现率是一个关系比率，表示资产现在的价值与其未来的价值间的关系，或者表示资产现在的价值与其未来所得到的收益间的关系。折现的概念来自货币时间价值理论。根据该理论，资产具有收益性、流动性和安全性三个基本属性。资产持有者总是希望资产有较高的收益率，易于流动变现并在一定程度上保持安全。显然，由于承担了风险，资产持有者更加看重现在的收益；相反，就要求未来有更高的收益。从投资角度看，投资人总是期望有一定的报酬，该报酬最少应该能够补偿机会成本损失。因此，资产持有者或投资人对同一资产在不同时间有不同的价值要求。折现率也表示一项资产的收益率水平或资产收益的判别基准。该水平或基准的确定受到行业边际收益率、银行贷款利率、加权平均资金成本等因素的影响。

一般说来，折现率由无风险报酬率和风险报酬率两部分组成。无风险报酬率表示平均的资产报酬率，反映一个对平均机会成本的弥补水平，评估实践中一般以同期国库券利率为基准比率；风险报酬率是指在客观条件下，资产占用者或投资者在付出努力后期望的超过无风险报酬率的收益率。无风险报酬率的确定中一般要考虑资产特性、行业特征、市场条件、通货膨胀情况和类似资产获利情况等因素。在企业价值评估中，折现率的确定主要取决于当时的资本收益水平以及资本金所有者对权益资金收益的要求，因此，可采用社会平均或行业平均的权益资金收益水平作为确定折现率的参考标准。

折现率反映资产客观、预期的收益状况，因此，必须谨慎确定。评估中要注意，在预期收益确定情况下，折现率越大，预期收益的折现值越小；折现率越小，预期收益的现值越大。另外，折现率与利率、贴现率、资本（本金）化率等不完全相同，在评估中，应把握折现率的内涵，按照评估惯例和适用性原则进行选择和定量，减少主观性和避免随意性。有关折现率的具体确定方法，将在各类资产具体评估时阐述。

3．收益期限

收益期限是指资产在正常条件下取得预期收益的、可能的持续时间，通常指收益年期。收益期限由评估人员根据被评估资产现实状况及其使用条件、技术与经济发展情况等确定，对于特定资产也可以根据法律、契约和合同规定确定。资产的延续使用可能导致投资规模的变化和资产维护成本的增加，因此，要注意预期收益与收益期限之间的关系，从现金流的分析入手，合理确定收益期限。

在实际操作中，资产收益期限的分析确定还可以综合参考这样一些因素，如资产规模、购建方式（新建、扩建、技术改造）、资产或项目的复杂程度、技术水平、行业特点、主要装备或装置的经济寿命期、产出物的生命周期、主要装置的折旧年限、企业存续年限或项目合作年限、国家关于项目建设与生产周期的相关规定、类似资产的可使用期限等。

4．收益分成率

相当多的资产都不具备单独获利的能力；评估中所测算的预期收益往往也是若干资产的组合贡献，因此，在运用收益法时，必须首先确定被评估资产与估测的预期收益之间的关系。例如，根据产品销售收入计算出来的预期收益，就不能视为某台设备、某个厂房或某项无形资产的单独贡献。收益法使用中，如果被评估资产的贡献只是预期收益中一部分时，就必须考虑和确定收益分成率，即在预期收益中分离出被评估资产的贡献部分。

收益分成率的估测在实际操作中比较棘手。一般来说，可以根据被评估资产的特性和有关统计数据加以确定，也可以根据类似资产超额收益比重对比确定。国外对一些无形资产（如专利技术）进行了长期的研究，有比较成熟的分析结果和数据，评估中可以参考使用。

（四）收益法运用的一般步骤

根据评估目的，在确定评估对象和评估基准后，评估人员需要进行的工作有：

（1）资产清查与现场查勘，了解被评估资产的一般情况；

（2）分析被评估资产的技术经济状况及继续使用能力；

（3）资料收集与数据分析，估算预期收益与收益年期；

（4）分析与估计被评估资产对预期收益的贡献；

（5）确定折现率；

（6）分析确定评估结果。

（五）收益法中的具体方法

1．收益期有限，各年期收益值不同

其计算公式为：

式中：

Ki为资产贡献率或收益分成率，0＜Ki≤1，当被评估资产为整体资产时或预期收益为被评估资产单独贡献时，Ki＝1；

Ai为未来第i期的预期收益；

r为折现率；

n为收益年期。

［评估案例1-7］被评估资产未来3年内各年预期收益分别为300万元、400万元和200万元，若折现率为6%，则该资产的评估值为：

2．收益期有限，各年期收益相同

其计算公式为：

式中：A为年金，当Ki＝K为常数时，上式为：

式中：i为年金现值系数，可查表求得。

［评估案例1-8］被评估资产未来5年内各年预期收益均为350万元，若折现率为10%，则该资产的评估值为：

3．收益期无限，各年期收益相同

在收益为被评估资产单独贡献时，其计算公式为：

4．收益期有限，前面若干年期收益不同，以后各年收益相同

其计算公式为：

式中：m为收益不同的年期数，当Ki＝K为常数时，上式为：

式中：为复利现值系数，可查表求得。

［评估案例1-9］某项资产可继续经营15年，经分析，预计未来5年的收益额分别是200万元、250万元、230万元、210万元和240万元。假定从第六年起至第十五年各年收益均为260万元，确定的折现率为10%，该资产收益贡献率为20%。试确定该资产的评估值。

由公式（1-32）有：

则：

评估值＝20%×1845.62＝369.12（万元）

根据收益期限和各年期收益的不同，收益法还有不同的计算公式，但都可利用前面介绍的方法推导出来，这里不再赘述。

三、市场法

（一）市场法的概念及其基本公式

市场法是指以临近评估基准日的可比资产的市场交易价格为基础数据，比较和分析影响资产交易价格的各种因素，通过差异调整的方式确定被评估资产价值的各种评估方法的总称。市场法根据替代原则，采用比较和类比的思路评估资产的价值，评估中充分考虑了市场动态影响，因此，评估结果最容易被接受。市场法的应用与市场成熟程度密切相关，随着我国市场体制的不断完善，市场法日益成为一种最常用的资产评估法。

市场法的计算公式为：

上式也可以表示为：

实际评估中，由于可比因素的选择及其对可比资产成交价格的影响数值确定的方式不同，具体评估公式可以有多种。

（二）使用市场法的前提条件

采用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：

1．存在一个充分发育、交易活跃的资产市场

在资产市场中，资产及资产的交易者的进入是不受非市场因素限制的。资产的出售者与购买者相互间信息对称，交易在公开、公平、公正、自愿的环境中进行。市场成交价格是多种因素影响的综合结果，基本上能反映资产的供求关系。以市场成交价格作为资产评估的基础数据，既符合市场交易的基本规则也容易为多方所接受。

2．市场上存在可比资产或参照物

所谓可比资产是指其与被评估资产间有高度的可比性或存在多种可比较的指标或参数，同时可比资产的交易在临近评估基准日期间实际发生。被评估资产与参照物资产的可比性具体体现在以下几个方面：①类别与功能上的相同或近似；②市场环境的相同或近似；③交易条件的相同或近似；④资产评估基准日与参照物交易时间接近。运用市场法，重要的是能够找到可比资产。当然，不可能存在与被评估资产完全相同的资产，而市场法正是通过类比、调整，并将比较差异用定量的方式来确定被评估资产价值的。

3．市场交易频繁，参照物数量足够多

资产的市场均衡价格建立在频繁的交易和交易双方不断博弈之中，充足的价格资料和其他数据也来自繁荣的市场。因此，应该有一定数量的交易案例支撑评估价格，尽量排除个别差异和偶然因素的影响。

（三）市场法的基本要素

市场法的基本要素有可比资产或参照物成交价格、影响可比资产或参照物成交价格的因素调整系数或调整值。

（1）可比资产的成交价格是指其在临近评估基准日期间市场上的已实现的交易价格。该价格客观、真实、公允，资产的交易形式与其价格构成符合国家有关政策和制度的规定。该价格不是出售者报价，也非购买者心理预期，而是供给与需求之间的均衡结果。在资产评估中可以将可比资产的成交价格定义为公开市场中的正常价格。对所收集到的价格数据资料，评估人员应对其进行认真分析、判断和采用。如果所使用的可比资产成交价格中包含有非市场的、非正常的因素影响，在评估中应予以剔除。由于影响价格的因素较多，可比资产的成交价格往往也不完全一样，应该注意，最低成交价格并不一定是正常价格。

（2）影响可比资产成交价格的因素调整系数或调整值的计算与确定是市场法运用得当的关键。一般情况下，影响可比资产成交价格的因素有功能因素、质量因素、时间因素、地域因素、市场供求因素与交易条件因素等。评估实践中，通常是利用统计方法和经验判断打分法对各因素影响进行定量的（包括相对差异量化和绝对差异量化），即通过对各差异的定量计算将可比资产调整到与被评估资产一样或类似的状况。

资产的功能决定资产使用价值的大小，因而对资产的价格有重要的影响。资产的功能也即可用性可由一系列指标如生产能力、加工精度、使用配置、产品与服务质量等表示。资产是否具备应有的功能，资产的功能能否得到发挥或者受到限制，直接影响到该资产的效用或收益。相比而言，功能完善的资产其价值就越高；功能欠缺的资产其价值就越低；增加资源带来功能过剩的资产其价值也相对降低。被评估资产与可比资产间的功能差异决定了二者的市场成交价格的不同。

资产的质量主要包括资产自身制造质量、外观与结构的工艺设计质量、技术成熟度、新旧程度、经济服役时间等。一般来说，资产质量的优劣与资产市场成交价格的高低有直接的、重要的关系。

时间差异是指可比资产成交时间与被评估资产评估基准日的相差时间。不同的时间段，资产价格会有不同的变化，包括通货膨胀和其他原因引起的价格变化。

地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的差异。地域因素对不动产价格的影响尤为突出。

市场供求因素是资产市场成交价格的决定力量。当供大于求时，资产价格有下降趋势；当供小于求时，资产价格有上升趋势。评估人员必须关注市场供求关系的变化，评估中应将可比资产的供求状况调整到被评估资产的供求状况。

交易条件包括交易数量、交易方式、交易动机、交易时限等。资产的交易价格会随着交易条件的不同而不同。评估中应关注交易条件并将可比资产的交易条件调整至被评估资产的可能交易条件。

另外，还应考虑使用环境与使用条件、品牌或名牌效应对资产价格的影响，在实际评估中做相应调整。

（四）市场法运用的一般步骤

根据评估目的，在确定评估对象和评估基准后，评估人员需要进行的工作有：

（1）资产清查与现场查勘，了解被评估资产的一般情况；

（2）市场调查，选择可比资产，确定可比资产市场成交价格；

（3）资产对比分析，选择与确定可比因素；

（4）将可比资产与被评估资产间的各差异量化；

（5）分别计算调整各可比资产的成交价格；

（6）综合分析，确定评估结果。

（五）市场法中的具体方法

1．因素差异调整法

该方法是市场法的经典方法，即在分析可比资产市场成交价格的基础上，对各可比因素进行量化，最后调整估算出被评估资产价值的方法。该方法的理论公式见前面（1-34）式和（1-35）式。一般来说，因素差异调整法的计算公式可以表示为：

式中：

Ki为可比因素调整系数；

n为可比因素个数；

Pj为可比资产交易价格；

Cj为综合平均价格计算的权重比例；

m为所选定的可比资产个数。

运用该方法的三个主要步骤为：

（1）可比因素影响差异的量化；

（2）可比资产价格的调整；

（3）评估值的计算与确定。

下面通过一个例子介绍该方法的运用。

［评估案例1-10］评估人员对某设备进行分析后，在市场上寻找了三个可比资产A设备、B设备和C设备。设定评估基准日为2017年3月1日，有关情况见表1-4。要求：（1）对各可比因素进行分析并确定调整系数；（2）计算各可比资产的调整后价格；（3）确定估价对象的评估值。

（1）因素影响调整。

因素影响调整即要将可比资产相关状况调整到与估价对象相关状况一样的情况。一般来说，调整系数的分值以1为标准，即设定估价对象的状况为1。在可比资产的相关条件优于估价对象时，取小于1的分值对可比资产价格进行调整；在可比资产的相关条件劣于估价对象时，取大于1的分值对可比资产价格进行调整。考虑到所选择的可比资产与估价对象差异不应该过大，实际操作中可以设计多级标准，如优、较优、一致、较劣、劣，相应分值为0.96、0.98、1.00、1.02、1.04。具体地，可根据资产间差异程度设立其他标准。

例如，表中的规格型号表示设备的功能与其基本生产能力，估价对象与各可比设备的规格型号相同，故不需调整，调整系数均为1.00；磨损状况即设备的实体质量，调整系数确定以估价对象的磨损状况为1.00。根据各可比设备的相对状况，相应调整系数可确定为：A设备1.02、B设备0.95、C设备0.95。

各调整系数如表1-5所示：

（2）调整可比资产价格。

根据公式（1-35），调整计算各可比资产价格，如表1-6所示：

（3）计算确定估价对象评估价值。

根据公式（1-35），在本例中对各可比资产价格影响赋予相同的权重，即采用算术平均计算，有：

评估价值＝（52380 + 52080 + 51520）/3

≈51993（元）

2．成新度比价法

某些资产的可使用能力可以用其新旧程度表示，因而资产可能的交易价格应该与其新旧程度有关，即：资产的成新率越高，其市场交易价格越高；资产的成新率越低，其市场交易价格越低。成新度比价法建立起资产的成新度与其市场交易价格之间的关系，其前提是其他影响价格的因素可以忽略。如果其他因素的影响比较显著，在使用该方法时，应对评估结果进行适当修正。成新度比价法的基本公式为：

［评估案例1-11］被评估资产的成新率为80%，可比资产的成新率为70%，临近评估基准日可比资产在二手市场的交易价格为22000元，则被评估资产评估价值＝22000×80%/70% ≈25143（元）

3．成本价格比值法

市场竞争和供求关系决定了生产者的成本—利润选择，在正常利润下，资产的合理成本与其市场价格存在一定的关系，因而资产可能的交易价格应该与其成本有关，即：资产的合理成本越高，其市场交易价格越高；资产的合理成本越低，其市场交易价格越低。成本价格比值法建立起资产的合理成本与其市场交易价格之间的关系，其前提是其他影响价格的因素可以忽略。如果其他因素的影响比较显著，在使用该方法时，应对评估结果进行适当修正。成本价格比值法的基本公式为：

［评估案例1-12］被评估资产的合理成本为800元，可比资产的合理成本为820元，临近评估基准日可比资产的市场交易价格为1200元，则被评估资产评估价值＝1200×800/820 ≈1171（元）