第五节 中介服务机构
本节共三条，规定了以下三个方面的内容：一是房地产中介服务机构的范围与类型（第五十七条）；二是房地产中介服务机构应具备的条件（第五十八条）；三是国家实行房地产价格评估人员资格认证制度（第五十九条）。
第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
条文主旨
本条是关于房地产中介服务机构范围与类型的规定。
立法背景
随着房地产交易的蓬勃发展，房地产中介服务机构大量出现，其中，部分机构的服务质量低下，甚至存在违法违规操作现象，需要进行监管，而本条划定房地产中介机构的范围，确定其不同的类型，是对其进行监管的基础。
条文解读
房地产中介服务包括信息咨询、价格评估与经纪代理等，相应地产生了三类中介机构，也就是房地产咨询机构、房地产价格评估机构以及房地产经纪机构。
一、房地产咨询机构
房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产咨询机构，主要的业务就是为房地产活动中有咨询需求的当事人提供相关服务，具体包括：（1）信息咨询服务。比如，收集、整理与提供各地待出让或抵押的土地使用权和房屋的数量与质量、地价与房价的变动情况以及房地产相关法规和政策的变动等信息；（2）方案设计服务。此种服务主要是向房地产开发商提供，包括代为研究投资开发方案、设计项目规划方案等业务。
二、房地产估价机构
房地产价格评估，亦称房地产估价，是指遵循评估规则，依照评估程序，通过科学的评估方法，来推测并判断房地产可能的价格。根据《房地产估价机构管理办法》（原建设部令第142号，2015年经住建部令第24号修正）的规定，房地产评估机构，或称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。房地产估价活动的具体范围，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准，房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制，任何组织或个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
房地产估价机构的资质分为三级，都由省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定外的房地产估价业务。此外，新设立的中介机构申请房地产估价机构资质的，应当核定为三级资质，设一年的暂定期。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，收取费用。房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。
房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同。估价委托合同应当包括下列内容：（1）委托人的名称或者姓名和住所；（2）估价机构的名称和住所；（3）估价对象；（4）估价目的；（5）价值时点；（6）委托人的协助义务；（7）估价服务费及其支付方式；（8）估价报告交付的日期和方式；（9）违约责任；（10）解决争议的方法。
房地产估价机构未经委托人书面同意，不得转让受托的估价业务。经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。
房地产估价机构不得有以下行为：（1）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；（2）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；（3）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；（4）违反房地产估价规范和标准；（5）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（6）擅自设立分支机构；（7）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；（8）法律、法规禁止的其他行为。
房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少两名专职注册房地产估价师签字。房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料。房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于十年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。
三、房地产经纪机构
房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促进房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪机构，是依法设立，从事上述活动的中介服务机构。根据《房地产经纪管理办法》（原住建部、发改委、人社部令第8号，2016年经住建部、发改委、人社部令第29号修正）的规定，设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。房地产经纪人和房地产经纪人协理应当通过每年全国统一组织的考试。
房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：（1）营业执照和备案证明文件；（2）服务项目、内容、标准；（3）业务流程；（4）收费项目、依据、标准；（5）交易资金监管方式；（6）信用档案查询方式、投诉电话以及12358价格举报电话；（7）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；（8）法律、法规、规章规定的其他事项。分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及其联系方式。房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。
房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应当包含下列内容：（1）房地产经纪服务合同双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；（2）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；（3）服务费用及其支付方式；（4）合同当事人的权利和义务；（5）违约责任和纠纷解决方式。房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。
房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。
房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（1）是否与委托房屋有利害关系；（2）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（3）委托房屋的市场参考价格；（4）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（5）房屋交易涉及的税费；（6）经纪服务的内容及完成标准；（7）经纪服务收费标准和支付时间；（8）其他需要告知的事项。
房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。
房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。
房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（1）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（2）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（3）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（4）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；（5）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；（6）改变房屋内部结构分割出租；（7）侵占、挪用房地产交易资金；（8）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；（9）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；（10）法律、法规禁止的其他行为。
房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于五年。房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程，逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。房地产经纪机构和房地产经纪人员应当按照规定提供真实、完整的信用档案信息。
相关规定
《房地产估价机构管理办法》（原建设部令第142号，2015年经住建部令第24号修正）第1～56条；《房地产经纪管理办法》（原住建部、发改委、人社部令第8号，2016年经住建部、发改委、人社部令第29号修正）第1～40条。
第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
条文主旨
本条是关于房地产中介服务机构设立条件和程序的规定。
立法背景
我国已经颁布了《中华人民共和国公司法》，在公司法中，除对少数涉及国家安全、重大公共利益的公司设立采核准主义，要求经过行政机关的审批许可方可登记设立外，对于一般的公司设立都采取准则主义，只要符合法律规定的要件即可登记设立公司。考虑到房地产中介服务机构大多以公司形式存在，本法对房地产中介服务机构设立的规定参考了公司法中的规定，采准则主义。
条文解读
一、设立房地产中介服务机构的条件
（一）有自己的名称和组织机构
房地产中介服务机构的名称是设立房地产中介服务机构的登记事项，是房地产中介服务机构特定化的标志，房地产中介服务机构可以以其名称区别于其他民事主体，同时，名称也是房地产中介服务机构商誉的一部分。
房地产中介服务机构是通过内部组织机构的活动进行运作的，组织机构的建立可以使房地产中介服务机构具有意思能力、执行能力，便于对外实施行为，进行经营活动。
（二）有固定的服务场所
要求房地产中介服务机构有固定服务场所的意义在于：（1）以确保房地产中介服务机构经营的真实性，防止其成为“皮包公司”或者“幽灵公司”；（2）可以确定诉讼管辖地；（3）确定法律文书或其他函件收送的地点；（4）确定具有管辖权的登记、税收等其他管理机构；（5）确定债务履行地等。
（三）有必要的财产和经费
必要的财产和经费是房地产中介服务机构赖以进行业务经营的物质条件，也是其承担财产义务和责任的物质保证。但是，对于房地产中介服务机构的设立，不存在强制性的注册资本要求。
（四）有足够数量的专业人员
房地产咨询、评估和经纪业务，都是专业性很强的活动，需要足够的专业技术人员的支撑，才能提供有价值的服务，为了保护房地产领域消费者的合法权益，要求房地产中介机构中有足够数量的专业人员。
（五）法律、行政法规规定的其他条件
房地产中介服务机构设立的过程中，需要满足的其他条件与房地产中介服务机构的形态有一定关系。例如，如果要设立公司形态的房地产中介服务机构，则需要遵守《中华人民共和国公司法》与《中华人民共和国公司登记管理条例》（原国务院令第156号，2016年经国务院令第666号修正）的规定；如果设立合伙形态的房地产中介服务机构，则需要遵守《中华人民共和国合伙企业法》和《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》（原国务院令第236号，2019年经国务院令第709号修正）的规定；等等。
二、设立房地产中介服务机构的程序
按照本条规定，设立房地产中介服务机构，需要向市场监管部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。由于我国对房地产中介服务机构的设立采准则主义，因此只需要符合法律规定的条件，即可向市场监管部门申请设立，市场监管部门所签发的营业执照上的日期，就是房地产中介服务机构的成立日期。凭管理部门颁发的营业执照，可以进行刻制公章、建立银行账户、申请纳税登记活动。
相关规定
《中华人民共和国公司法》第23～29、76～92条；《中华人民共和国合伙企业法》第14～19条；《中华人民共和国公司登记管理条例》（国务院令第156号，2016年经国务院令第666号修正）第1～25条；《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》（原国务院令第236号，2019年经国务院令第709号修正）第1～17条；《中华人民共和国个人独资企业法》第8～11条；《个体工商户条例》（原国务院令第596号，2016年经国务院令第666号修正）第2、8条。
第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
条文主旨
本条是关于房地产价格评估人员资格认证制度的规定。
立法背景
随着房地产市场的日益活跃，房地产价格评估变得越来越重要，不仅关系到房地产交易当事人的利益，而且关系到国家土地使用权出让价格以及税收征收等，为了加强对房地产价格评估人员的管理，规范房地产价格评估人员的行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序，国家根据从事房地产价格评估活动需要的专业技能、专业知识，对房地产价格评估人员进行审查，确认其具有与从事房地产价格评估活动相适应的专业技能、专业知识。
条文解读
本条是关于房地产价格评估人员资格认证制度的原则性规定。目前，我国房地产价格评估人员要以房地产估价师的名义从事房地产估价业务，需要两个步骤：第一，应当通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格；第二，在取得执业资格后，要按照《注册房地产估价师管理办法》（原建设部令第151号，2016年经住建部令第32号修正）的规定注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书，方能以房地产估价师的名义执业。
一、取得执业资格
要取得房地产估价师执业资格，一共有三种方式：
第一种是执业资格考试的方式，在满足报考要求的条件下，参加全国统一的房地产估价师执业资格考试，取得高于合格标准的成绩，便可以取得房地产估价师执业资格，具体的考试组织办法由《房地产估价师执业资格考试实施办法》（建房〔1995〕147号）规定。
第二种是资格互认的方式，这一方式目前仅适用于香港测量师，2003年，中国房地产估价师学会和香港测量师学会签署了互认协议，通过资格互认，可以分别取得对方的执业资格，因此香港测量师可以通过资格互认取得内地房地产估价师执业资格。
第三种是资格认定的方式，这一方法目前已经不再使用，其主要存在于房地产估价师考试和注册办法出台之前，1993年，原建设部和原人事部共同发布《关于认定“房地产估价师”有关问题的通知》（建房字第27号），在当时的房地产估价人员中，对已经具有丰富实践经验、精通估价理论、熟悉掌握估价技巧的优秀专业人员，由原建设部和原人事部共同认定为“房地产估价师”，以代替当时从事房地产估价工作的经济师、工程师等称谓。
二、取得中华人民共和国房地产估价师注册证书
根据《注册房地产估价师管理办法》（原建设部令第151号，2016年经住建部令第32号修正）规定，取得执业资格的人员，应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册后方可从事房地产估价执业活动。注册房地产估价师的注册条件为：（1）取得执业资格；（2）达到继续教育合格标准；（3）受聘于具有资质的房地产估价机构；（4）无该办法第十四条规定不予注册的情形。申请注册的，应当向国务院住房城乡建设主管部门提出注册申请。
注册证书是房地产估价师的执业凭证，注册有效期为三年。注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满三十日前申请延续注册，延续注册的，注册有效期为三年。注册房地产估价师变更执业单位，应当与原聘用单位解除劳动合同，并按《注册房地产估价师管理办法》（原建设部令第151号，2016年经住建部令第32号修正）第八条规定的程序办理变更注册手续，变更注册后延续原注册有效期。取得执业资格的人员，申请在新设立房地产估价机构、分支机构执业的，应当在申报房地产估价机构资质或者分支机构备案的同时，办理注册手续。
申请人有下列情形之一的，不予注册：（1）不具有完全民事行为能力的；（2）刑罚尚未执行完毕的；（3）因房地产估价及相关业务活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的；（4）因前项规定以外的原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满三年的；（5）被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满三年的；（6）以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满三年的；（7）申请在两个或者两个以上房地产估价机构执业的；（8）为现职公务员的；（9）年龄超过65周岁的；（10）法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：（1）聘用单位破产的；（2）聘用单位被吊销营业执照的；（3）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；（4）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；（5）注册有效期满且未延续注册的；（6）年龄超过65周岁的；（7）死亡或者不具有完全民事行为能力的；（8）其他导致注册失效的情形。
有下列情形之一的，注册房地产估价师应当及时向国务院住房城乡建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院住房城乡建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废：（1）有本办法第十五条所列情形发生的；（2）依法被撤销注册的；（3）依法被吊销注册证书的；（4）受到刑事处罚的；（5）法律、法规规定应当注销注册的其他情形。注册房地产估价师有前款所列情形之一的，有关单位和个人有权向国务院住房城乡建设主管部门举报；县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门应当及时报告国务院住房城乡建设主管部门。
相关规定
《注册房地产估价师管理办法》（原建设部令第151号，2016年经住建部令第32号修正）第1～16条。