第四节 房屋租赁

本节共四条，规定了三个方面的内容：（1）房屋租赁的定义（第五十二条）；（2）房屋租赁合同（第五十三条）；（3）住宅用房和生产、经营用房的租赁（第五十四条、第五十五条）。

第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

条文主旨

本条是关于房屋租赁定义的规定。

立法背景

本条从房屋租赁双方当事人的权利与义务角度明确了房屋租赁的定义。本法草案原规定“房屋所有权人将其房屋租赁，应当经房产管理部门批准”，后在审议过程中删除，体现了对房屋所有权人处分权的充分保障。

条文解读

房屋租赁，按照本条规定是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。把握房屋租赁的定义，应注意以下几个问题：

一、交付房屋给他人使用并收取租金的一方为出租人

出租人是房屋租赁法律关系的一方主体。本条仅规定房屋所有权人作为出租人。但实践中，房屋的经营者也可为出租人，较为常见的是写字楼的所有者将整幢楼交与某公司经营，该公司以自己的名义将写字楼分租给不同的房屋消费者占有使用，并收取相应租金。此外，国有房屋的出租人是国家授权行使出租、管理等权利的单位或法人，代表国家行使所有权。

二、得到房屋使用权并支付租金的一方为承租人

承租人是房屋租赁法律关系中的另一方主体，可以是自然人，也可以是法人或其他组织。承租人支付租金获得房屋的占有权、使用权，但不享有处分权。承租人如果转租房屋，或者装修扩建房屋，均需征得出租人的同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十三条、第十六条的规定，未经出租人同意转租房屋的，出租人可主张解除合同或认定转租合同无效；未经同意装饰装修或者扩建的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

三、出租人并没有丧失房屋的所有权，但处分权受到一定的限制

在租赁关系中，承租人只取得了对房屋的占有、使用权，而房屋的所有权仍然属于出租人。换言之，出租只是转移了房屋的使用权，并没有转移房屋的所有权，实现了房屋所有权与使用权的分离。房屋买卖是将房屋的所有权和使用权一并转移，一次性实现了房屋的价值，而房屋出租则是转移一定期限内的房屋使用权，且可以多次向不同的对象进行转移，属于一种零星出售使用价值逐步实现房屋价值的方式。

房屋租赁关系存续期间，房屋所有权人的处分权受到一定程度的限制：

1.买卖不破租赁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二十条的规定，租赁期间，房屋所有权人可将房屋的所有权通过买卖、赠与等方式转移给第三人。但房屋所有权人的变更，并不能影响房屋租赁关系的存续，只是租赁关系的主体发生了变化，新的房屋所有权人代替原房屋所有权人成为出租人，租赁合同继续有效。但以下情形或当事人另有约定的除外：（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

2.承租人享有优先购买权。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但部分情形例外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（1）房屋共有人行使优先购买权的；（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

相关规定

《中华人民共和国合同法》第212、230条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第1、13、16、20～24条。

第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

条文主旨

本条是关于房屋租赁合同的形式及主要条款的规定。

立法背景

房屋租赁是房地产市场常见的交易方式，因房屋租赁引发的纠纷和诉讼也多见。规定房屋租赁应当签订书面合同，载明法定条款，并向房产管理部门进行登记备案，旨在加强对房屋租赁市场的规范管理，促进其健康发展。

条文解读

一、房屋租赁合同的概念

房屋租赁合同，是指出租人与承租人签订的在一定期限以内把房屋交给承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的协议。

二、房屋租赁合同的主要内容

合同法第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”

《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第七条规定：“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（三）租金和押金数额、支付方式；（四）租赁用途和房屋使用要求；（五）房屋和室内设施的安全性能；（六）租赁期限；（七）房屋维修责任；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（九）争议解决办法和违约责任；（十）其他约定。房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。”

三、房屋租赁合同的登记备案程序

（一）登记备案的期限要求

《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。”

（二）登记备案应提交的材料

根据《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第十五条规定，办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：（1）房屋租赁合同；（2）房屋租赁当事人身份证明；（3）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；（4）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

（三）房屋租赁登记备案证明

根据《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第十六条、第十七条规定，对符合要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

（四）房屋租赁登记备案证明遗失或内容变化

根据《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第十八条、第十九条规定，房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

相关规定

《中华人民共和国合同法》第213条；《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第7、14～19条。

第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

条文主旨

本条是关于住宅用房与生产、经营活动用房租赁的规定。

立法背景

本条分别对住宅用房和生产、经营用房的租赁作了原则性的规定。本法草案原对租赁的期限、续租、公房租赁期满收回等均作了规定，后考虑到当时职工住房基本是公房，也无租赁期限限制等因素，在审议过程中予以删除，仅作原则性规定，相关问题留待住房制度改革过程中逐步解决。《中华人民共和国合同法》《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）等对相关租赁问题进一步作了规范。

条文解读

一、住宅用房的租赁

所谓住宅用房，是指供家庭居住使用的房屋。本条规定，住宅用房的租赁应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。这里的“租赁政策”，包括国家的法律、行政法规、地方性法规、规章以及其他规范性文件中有关住宅用房租赁的规定和要求。

城市住宅用房种类较多，按照来源和性质的不同，可分为商品房、自建房、房改房、经济适用房、廉租房、公租房、安置房等。按照现行政策，城市住宅用房大致可分为两大类：一类是商品性住房，主要是居民通过市场渠道购房的商品房，也包括按照国家政策实施已取得产权的房改房等；另一类是保障性住房，是由政府向城市中低收入家庭提供的具有社会保障性质的住房，包括经济适用房、廉租房、公租房等。对于这两类不同性质住房的租赁，国家实行不同的政策。

（一）商品性住房的租赁

商品性住房租赁，由出租人与承租人在遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则的基础上，经过协商并签订租赁合同建立租赁关系。商品性住房租赁，应当遵守《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，相关规定如下：

1.租赁合同效力问题

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条至第四条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，应当认定有效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，延长使用期限内的租赁期间有效。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求人民法院确认合同无效的，一般得不到支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

2.承租人可解除租赁合同的情形

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第八条规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封；租赁房屋权属有争议；租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况等，导致租赁房屋无法使用，承租人有权请求解除合同。

3.租赁期限

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”

《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

4.房屋转租

《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十六条第一款规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”

5.共同居住人的居住权

《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”

6.关于续租

《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

（二）保障性住房的租赁

保障性住房是与商品性住房相对的一个概念，指政府为中低收入且住房困难的家庭所提供的限定标准、限定价格或者租金的住房，包括经济适用房、廉租住房和公共租赁住房。

因经济适用房是由城市低收入住房困难家庭以政府限定的价格购买，购房人拥有有限产权，因此不存在承租的问题。所谓廉租住房，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。所谓公共租赁住房，是指国家提供政策支持，限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。根据住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号），从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。公共租赁住房的租赁政策性较强，各省、市均出台了自己的公共租赁住房管理办法。国家层面公共租赁住房的相关政策，主要依据是《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）和《公共租赁住房资产管理暂行办法》（财资〔2018〕106号）。

1.申请公共租赁住房的承租人条件。根据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）第七条、第八条的规定，申请公共租赁住房，应当符合以下条件：（1）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；（2）收入、财产低于规定标准；（3）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。

2.公共租赁住房申请的审核与复核。《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）第九条规定：“市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，对申请人提交的申请材料进行审核。经审核，对符合申请条件的申请人，应当予以公示，经公示无异议或者异议不成立的，登记为公共租赁住房轮候对象，并向社会公开；对不符合申请条件的申请人，应当书面通知并说明理由。申请人对审核结果有异议，可以向市、县级人民政府住房保障主管部门申请复核。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核，并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。”

3.公共租赁住房的轮候与配租。《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）第十条至第十四条规定，对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内安排公共租赁住房。轮候期由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区经济发展水平和公共租赁住房需求，合理确定，一般不超过五年。公共租赁住房房源确定后，市、县级人民政府住房保障主管部门应当制定配租方案并向社会公布。轮候对象可以到主管部门进行意向登记。经复审通过的轮候对象，由市、县级人民政府住房保障主管部门采取综合评分、随机摇号等向社会公开的方式，确定配租对象与配租排序，并予以公示。公示无异议或者异议不成立的，配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。复审通过的轮候对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等，可以优先安排公共租赁住房。配租结果应当向社会公开。

4.公共租赁住房的续租。根据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）第十八条及第三十条规定，公共租赁住房租赁期限一般不超过五年。租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满三个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

5.公共租赁住房的退回与腾退。《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）第二十七条规定：“承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；（二）改变所承租公共租赁住房用途的；（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。承租人拒不退回公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。”

《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）第三十一条规定：“承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：（一）提出续租申请但经审核不符合续租条件的；（二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；（三）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。”

此外，《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）第二十九条规定：“承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。”

二、生产、经营用房的租赁

生产、经营用房，是指用来从事生产、经营活动的房屋，也称生产性、经营性用房。生产性用房，即工业用房，指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，如厂房、车间、仓库、手工作坊等，也包括辅助用房及附属设施用房。经营性用房，即商业用房，指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务的房屋，也包括写字楼等办公用房。

本条规定“……租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款”。因租用他人房屋从事生产、经营性活动，是一种营利性活动，与租用住宅不同，应当贯彻当事人之间平等协商、公平交易的原则。租金标准，双方的权利义务、违约条款等，均可以由双方根据市场行情，秉承意思自治的原则协商议定。但双方无约定或约定不明的情形下，同样受《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定调整。

相关规定

《中华人民共和国合同法》第13章；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）；《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）；《公共租赁住房资产管理暂行办法》（财资〔2018〕106号）。

第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

条文主旨

本条是关于以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的规定。

立法背景

本条对房屋所有权人出租划拨土地上所建房屋获取收益作出了限制，与划拨土地使用权抵押权实现应先上缴土地出让金一样，均体现了对国家土地收益的保障。

条文解读

一、以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋可以出租

建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。因此，划拨土地使用权人同样有权在相应的划拨土地上建造建筑物、构筑物等。我国曾对划拨土地上建成房屋的出租转让等作出限制和审批的要求，1990年施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第四十五条第一款、第四十六条明确：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”2019年，国务院办公厅又出台了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）提出，以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

鉴此，从2019年开始，划拨土地使用权出租已明确不需要单独办理审批手续。允许房屋所有权人将其划拨土地上建成的房屋出租，也是其行使处分权的一种形式。

二、以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的租金收益的处理

由于房屋所有权人对房屋占用土地享有使用权，因而其出租房屋的租金中包含了土地收益。此处所称的土地收益，一般指城市土地收益，是以城市土地条件为基础而产生的超额纯收益。纯收益是总收益扣除生产经营过程中已消耗的生产资料和劳动力的补偿费用后的余额。它包含非土地纯收益和土地收益两个部分。影响非土地纯收益的是劳动力的社会经济技术条件；影响土地收益的则是土地本身的条件，如土地的位置、在市场机制作用下能否形成垄断性等。城市土地收益归土地所有者占有时，城市土地收益就取得了地租的属性。比如，房屋所有权人取得使用权的土地处于繁华地带，这一地区经过开发建设，已建成一系列附属设施，从而抬高了本地区的地价，即级差地租。级差地租的收益，是城市土地收益的一种特殊形式，是指城市土地收益以土地位置为基础而形成的超额纯收益。这种位置差别主要表现为环境差别和运距差别。人们利用城市土地不是利用它的肥力或其地下矿藏，而是利用土地的空间位置。城市中位置有利的地段，环境繁华，交通便捷，通信方便，既节省费用，又能加快资金周转，故能获得更大超额利润。这种由城市土地的位置因素为基础而形成的超额纯收益，就是通常所说的城市土地级差收益。我国城市土地属于国家所有，土地使用者获得的城市土地级差收益，应以级差地租形式缴给国家。这是因为，级差地租是国家投资在该地区进行建设所形成的，房屋所有权人对此并没有任何投资。所以，这部分收益应当上缴国家，实际上也是国家的投资得以回收。

至于出租人如何将租金中所含的土地收益上缴国家，本条授权国务院制定具体办法。2019年，国务院办公厅出台了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）提出，以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含的土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度。

相关规定

《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）第3条。