6.业主共同决议提高物业服务费对其他业主有约束力

案件介绍

北京市某小区由某物业公司提供物业服务。林某系该小区业主，房屋建筑面积为225.49平方米。2002年12月，该小区的开发商委托某物业公司对该小区进行前期物业管理服务，合同期限为五年，后双方续签合同。林某与某物业公司于2004年12月28日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：物业服务费为3.6元／月·平方米；每季首月的1～15日交纳当季物业管理费及相关费用；以及其他有偿服务费用违约责任等内容。2014年2月间，某物业公司以物价、成本持续上涨，物业服务费10年来未曾改变为由，以发放宣传资料和在公共区域张贴海报的方式向小区业主提出调整物业服务费收费标准的请求。某物业公司于2014年4月15日至2014年5月15日对物业调价事项进行表决，物业服务费标准自2014年5月1日起上调，房屋的物业服务费标准由原3.6元／月·平方米上调为4.6元／月·平方米，底商的物业服务费由原6.8元／月·平方米上调为7.8元／月·平方米。2014年5月16日，某物业公司联系部分业主到场，并在小区物业办公室就对其所述的表决票进行了唱票统计工作，社区居委会亦派出工作人员到场。案涉小区共计378户，表决发放表决票300张，收回300张，其中有效票299张，废票1张；同意调整物业服务费票数278票，占总人数的73.55%；同意调整物业服务费专属面积占总面积74.84%。某物业公司将上述公告向社区居委会和北京市西城区房屋管理局进行了送交。某物业公司据此自2014年5月1日后按照上调后的物业服务费向业主收取。业主林某经多次催收仍拒绝支付物业服务费，故某物业公司诉至法院。

［案例索引：（2020）京0102民初21813号］

争议焦点

经过业主表决的物业服务费标准是否对全体业主有法律约束力。

法院判决

判决业主支付物业服务费、公共照明费和垃圾清运费。

律师解析

现实中，开发建设单位在交付房屋时已经为业主选定了前期物业服务企业并确定了相应的物业费标准。物业管理公司在小区提供服务并按照标准收取物业服务费。随着经济的快速发展，物价和服务成本也在快速上涨，而物业费是“停滞不前”的，很少有小区能够建立物业服务费的动态调整机制。本案中，某物业公司以物业服务费10年来未曾改变为由，以发放宣传资料和在公共区域张贴海报的方式向小区业主提出调整物业服务费收费标准的请求并无不当。某物业公司通过书面征求意见的方式对小区物业服务费调整事宜进行了表决，根据业主参与表决的情况，参与表决的业主符合当时《中华人民共和国物权法》（已随《中华人民共和国民法典》的施行而废止）中关于业主共同决定事项的法定表决比例，故此，物业服务费得以调整提升。该决议对于小区内的其他业主是有约束力的，业主有义务按照该标准向某物业公司支付物业服务费。

关联法条

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条　依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

盛廷提示

物业管理服务中，长期以来广受诟病的问题之一就是质价不符，而产生这一问题的根本原因在于物业服务费的标准并未根据物价和生产成本的不断上涨而进行动态调整。在物业服务费长期不变和业主对物业服务的期望日渐升高之间，双方的预期背道而驰，渐行渐远。因此，建议通过立法建立物业服务费的动态调整机制，确保物业服务是可以持续健康发展的。