7.业主不认可物业费涨价的决议可否拒绝交纳物业费

案件介绍

2013年3月，田某与某物业公司签订《物业管理服务协议》，双方约定田某委托某物业公司实施物业管理，物业坐落于某小区A1楼3单元201室，建筑面积165.53平方米；物业费按1.8元／月·平方米收取；物业服务费交纳起止日期为2013年2月10日至2014年2月9日，以后每年度交纳物业服务费的日期为上年度截止日期的10日内；物业管理服务期限自本协议签订之日起至本小区业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2014年7月，某物业公司在某住宅小区内发布公告，决定于2014年7月15日起对某小区的物业服务费标准进行调整，其中住宅（带电梯）单价为2.50元／月·平方米，住宅（不带电梯）单价为1.80元／月·平方米，商业单价2元／月·平方米。田某认为双方签订的《物业管理服务协议》合法有效，应当按照合同约定的标准缴费，不认可涨价后的收费标准。田某诉至法院要求按照原标准支付物业费。法院查明，2013年12月17日，某物业公司委托的某物业服务评估监理（北京）有限公司对某小区的物业服务费用进行评估，确认某小区在评估基准日2013年12月17日的物业服务费用市场总价和单价。2014年1月16日，某物业公司向某地区办事处某社区居民委员会（以下简称：某居委会）申请某居委会根据住建部〔2009〕274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条的规定代行业主委员会的职责，对某小区业主入户调查物业费用涨价的民意，同时废止2013年北京某物业管理有限责任公司与业主签订物业管理服务协议，重新按照调价后新物业服务合同与建设单位签订前期物业服务合同；某居委会于2014年1月23日回复同意代行业主委员会的职责。2014年5月至6月，某居委会开展了入户调查。某居委会于2014年7月3日确认，按照新调整价格执行的业主达到法定物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数，同意按照新价格收缴物业费。2015年2月5日，北京市某镇小区管理办公室和某居委会以及某物业公司盖章确认该住宅业主签约缴费户数1332户，占总户数的64.97%；商业签约缴费户数84户，占总户数的100%。2015年11月25日，北京市某居住小区管理办公室决定予以变更物业服务合同。某物业公司因田某拒绝支付物业费而诉至法院。

［案例索引：（2019）京0115民初4490号］

争议焦点

（1）社区居委会可否代行业主委员会的职责。

（2）业主共同决定的物业费调整对全体业主是否具有约束力。

法院判决

法院认为某物业公司的物业费涨价行为符合形式要求，判决田某支付物业费。

律师解析

业主和物业服务企业之间的物业管理法律关系的主体是物业服务协议，通过协议明确了物业公司所需要提供的服务内容，确定了业主所需要支付的物业费标准、付费区间等。物业费是物业公司赖以维持运行和持续提供服务的资金来源。本案中，某物业公司接受委托为小区提供物业管理服务，双方之间存在物业服务合同关系。关于物业费涨价的问题，物业公司通过征求意见的方式完成了业主的表决，表决结果符合物权法的规定，同时某小区内过半数业主在物业服务费调整后进行了缴费签约，综合以上情况考虑，同时援引建房〔2009〕274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》中“新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，某物业公司的物业费涨价行为在形式上是符合要求的，且并不损害业主的合法权益。

关联法条

《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十五条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

第二百八十六条　业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

《北京市物业管理条例》

第二十八条　业主应当履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定；

（四）配合物业服务人实施物业管理；

（五）按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金；

（六）按时足额交纳物业费；

（七）履行房屋安全使用责任；

（八）按照规定分类投放生活垃圾；

（九）法律法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

盛廷提示

物业费的动态调整是打破现在物业服务质价不符这一矛盾的关键点，物业公司在费用调整的过程中需遵循法律和管理规约中程序的规定。物业公司依据合法的程序对物业费的调整，对全体业主有约束力。